Нерухомість як об`єкт цивільних прав

Визнаючи правоту В.А. Лапач в необхідності більш широко застосовувати як об'єкта цивільних прав майновий комплекс, слід зазначити, що, по-перше, частина майнового комплексу не може бути визнана самостійним об'єктом і, по-друге, не усвідомивши (насамперед у науковому


120. Виноградова Л.М. Державна реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним / / Актуальні проблеми науки та практики комерційного права: Збірник наукових праць. Вип. 2. СПб., 1997. С. 43.
121. Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: Теорія і судова практика. С. 365.
122. Лапач В.А. Указ. соч. С. 368.
пізнанні) ряд проблемних «вузлів» в уявленнях про майновий комплекс (як рухоме, так і нерухоме), рекомендувати цей дуже складний і своєрідний об'єкт цивільних прав до широкого поширення передчасно, тому що негативні наслідки (зокрема, притаманна цьому об'єкту невизначеність) можуть бути більш значущі, ніж неочевидний виграш у прискоренні обороту. Більш того, як неодноразово зазначалося, інші майнові комплекси прямо названі законодавцем, а малопоширене їх обумовлена ​​внутрішнім змістом, складом, структурно-елементними зв'язками, особливості яких викликані не тільки і не стільки правові, скільки економічним аспектами.
3.2. Відмінні риси і склад нерухомого майнового комплексу
Норми про заставу майнового комплексу - підприємства (п. 2 ст. 340 ГК РФ, Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)») обумовлюють необхідність розглянути певне смислове двоїстість поняття «майновий комплекс».
У наявності, здавалося б, просте і явне невідповідність наведених норм з гол. 6 ЦК РФ, що розуміє як об'єкт цивільного права майновий комплекс виключно у вигляді підприємства. Відзначаючи це, деякі автори кваліфікують дане протиріччя некоректністю формулювання, згаданої ст. 340 (а також ст. 1013), і відносять використання в ній терміна «інший майновий комплекс» до «очевидного анахронізм». ¹²³ Кілька спірним представляється висновок про те, що в наведених нормах про заставу під іншим майновим комплексом слід розуміти речі. Коментуючи відповідну главу ЦК РФ і роз'яснюючи зміст поняття предмета застави, до якого належить і «інший майновий комплекс», А.А. Рубанов пише: «Правда, різнорідні речі, що утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню, визнаються об'єктом прав і, отже, можуть бути предметом договору застави. Але ГК розглядає їх як одну річ, а саме складну річ (ст. 134 ЦК), але не як «майновий комплекс». ¹²⁴
Відомо, що до видів нерухомого майна, яке може бути предметом іпотеки, відносяться підприємства, права на які зареєстровані у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Вже зазначалося, що підприємством як об'єктом прав визнається, по-перше, майновий комплекс (ст. 132 ГК РФ). Друга група юридичних понять, що об'єднуються терміном «підприємство», - це окремі групи юридичних осіб, які є суб'єктами права, організаційно-правові форми комерційних організацій, передбачені чинним ГК РФ і іншими правовими актами, державні та муніципальні унітарні підприємства.


123. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частина перша) (під ред. Рубанова А. А., А. Ю. Кабалкіна) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - Видавництво "Юрайт", 2004, С. 541.
124. Там же.
У даному випадку термін «підприємство» відображає і зміст (комерційна організація, створювана для одержання прибутку), і форму (включення в офіційне найменування організації її сутнісного принципу). Зустрічається і ще більш спрощений (з позиції науки цивільного права) підхід до розглянутого поняття: «підприємство - це організація (державна, громадська, приватна - значення не має), ведуча виробництво». ¹²⁵
У науковій цивілістичної сучасній літературі цього часу також можна зустріти «двояке» тлумачення терміна «підприємство». Так, наприклад, Н.А. Васильєва пише: «Термін« підприємство »у цивільному праві застосовується як до суб'єктів (унітарним підприємствам), так і до об'єктів права». ¹²⁶ Так, А.В. Венедиктов визначав державне підприємство тільки як «комплекс знарядь і засобів виробництва, виділених для виконання певних господарських завдань». ¹²⁷ Іншими словами, протиставлення державного підприємства як об'єкта прав суб'єкту - носія цих прав, тобто «відрив» від речового майна підприємства відповідних майнових прав ( навіть за умови перебування і того, і іншого в рамках єдиної державної власності), призводило до фактичного заперечення здатності підприємства як майнового комплексу вільно (або з відомими обмеженнями) брати участь у цивільному обороті, до неможливості повного правонаступництва при переході речових прав на підприємство до іншої особи .
Більш зваженою видається точка зору А.В. Карассо, який відзначав, що «майнові права, що належать державному підприємству як суб'єкту права, і що лежать на ньому обов'язки, як правило, невіддільні від нього і в тому випадку, якщо воно розглядається як єдиний складний об'єкт державної соціалістичної власності, у складі державного майна». ¹²⁸ До такого ж висновку прийшов і Б.Б. Черепахін, досліджуючи природу правонаступництва при переході через вилучення або конфіскацію права власності на підприємство від приватного підприємця до соціалістичного державі: «... необхідно зазначити, що до держави переходять не тільки право власності на конфискуемой майно, але також борги і зобов'язання колишнього власника, якщо вони виникли до прийняття відповідними органами заходів збереження майна або після прийняття таких заходів за згодою названих органів. Таким чином, держава набуває при виробництві конфіскації певну сукупність прав та обов'язків від колишнього власника ». ¹²⁹


125. Манохін В.М., Адушкін Ю.С., Бамшаев З.А. Російське адміністративне право: Підручник. М.: МАУП, 1996. С. 93.
126.Научно-практичний коментар (постатейний) до Федерального закону "Про неспроможність (банкрутство)" / За заг. ред. В.В. Витрянского. М.: Статут, 1998. С. 211.
127. Венедиктов А.В. Державна соціалістична власність. С. 592.
128. Карассо А.В. Передача державних підприємств, будівель і споруд та її цивільно-правові наслідки. С. 15.
Майновий комплекс за своїм національно-історичному, економічному та правовому походженням - спочатку об'єктивувати, призначене як для публічних, так і для приватноправових методів користування, володіння і розпорядження явище матеріального світу, яка передбачає комплексну сукупність майна у вигляді речей, у тому числі нерухомих, як основного , але не єдиного складового елемента. Нематеріальні елементи складу підприємства (майнові відносини і результати інтелектуальної діяльності) у попередньому чинним в даний час ГК РФ законодавстві вважалися похідними, «вторинними», зумовленими речовим змістом майнового комплексу.
Майновий комплекс являє собою не випадковий набір окремих видів майна, а певну, що знаходиться в системі сукупність майна, яке використовується за загальним (єдиному) призначенням. Майновий комплекс не можна звести до поняття складної речі, він визначає більш ємне явище, ніж складна річ: остання складається з реальних, готівкових речей, а майновий комплекс утворюють не тільки речі, а й інше майно, в тому числі й права. Хоча, безумовно, можуть зустрічатися випадки, коли поняттями «майновий комплекс» і «складна річ» визначають один і той самий об'єкт. У законодавстві термін «майновий комплекс» вживається не тільки при характеристиці підприємства. Можуть існувати інші майнові комплекси, які не є підприємством. Так, у п. 1 ст. 607 і п. 1 ст. 1013 ЦК РФ йдеться про можливість передачі в оренду та у довірче управління підприємств та інших майнових комплексів. Майновим комплексом нерухомості є кондомініум (ст. 1 Федерального закону від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ «Про товариства власників житла»).
Поява терміну «майновий комплекс» при існуванні відомого класичного поняття «складна річ» викликано бажанням підкреслити особливий характер майнового освіти, який відрізняється від складних речей безліччю елементів і зв'язків між ними, об'єднаних єдиним виробничим призначенням.
Однак правовий режим майнових комплексів як складних нерухомих речей відмінний від режиму підприємств, хоча правовласники іноді ототожнюють ці поняття. Майнові комплекси відповідають критеріям нерухомості в силу фізичних властивостей - міцного зв'язку з землею, вони на відміну від підприємства є речами, хоча і складними.


129.Черепахін Б.Б. Правонаступництво за радянським цивільному праву. М.: Юрид. лит., 1962. С. 12.

Практичні аспекти даної проблеми досліджені в роботі А.А. Зав'ялова, ¹³⁰ присвяченій особливостям реєстрації прав на нерухоме майно виробничих організацій газової, нафтової, металургійних галузей, енергопостачання.
Таким чином, нерухомі майнові комплекси як складні речі підпорядковуються звичайному правовому режиму нерухомості, не ускладненого правилами про підприємства. Можливо, правовласник майнового комплексу побажає укласти угоду, предметом якої буде підприємство, до складу якого входить лише майновий комплекс як складна річ без інших атрибутів бізнесу (рухомих речей, майнових та виключних прав). З точки зору економічного змісту це тотожне угоді з майновим комплексом як єдиної нерухомої річчю. Але визначення сторонами предметом договору передачі підприємства (у власність, користування, іпотеку) підкоряє такий договір правилами угод з підприємствами незалежно від його складу.
Склад - одне з ключових понять у визначенні сутності майнового комплексу як об'єкта угод. Визначення складу, необхідного для встановлення предмета угоди і ціни, - не тільки і не стільки вимога ГК РФ, скільки необхідною умовою до визначення меж майнового комплексу, відмежування його від іншого майна власника.
Правопріменітелі, в першу чергу судові інстанції, повинні розділяти сукупний «набір» майна, у тому числі нерухомого, і майновий комплекс. Показовим у цьому відношенні є підхід Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу, не зваживши окремі об'єкти нерухомості підприємством. ¹³¹ Суд виходив з того, що відповідно до ст. ст. 656 - 664 ГК РФ оренда підприємства в цілому як майнового комплексу є самостійним предметом правового регулювання. Спеціальні норми, що визначають особливості оренди підприємств, об'єднані в окремий параграф ГК РФ, тим самим підкреслюється специфіка даного виду оренди. ГК РФ встановлено жорсткі вимоги до форми договору оренди підприємства як майнового комплексу: складання єдиного документа в письмовій формі, його нотаріальне посвідчення і обов'язкова державна реєстрація договору.
Крім того, при оренді підприємства в цілому орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства. При цьому орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і т.п.


130. Зав'ялов А.А. Деякі питання реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна / / Правове регулювання ринку нерухомості. 2000. N 4 (5). С. 56 - 57.
131.Постановленіе Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 3 березня 2003 р. N А26-2277/02-02-04/88.
Абзац 2 п. 2 ст. 132 ЦК РФ, окреслюючи можливий склад підприємства як майнового комплексу, включає в його елементи: а) земельну ділянку; б) будівлі, споруди, в) обладнання, інвентар, сировину, продукцію; г) права вимоги, борги; д) права на позначення , індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи, послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), інші виняткові права. Зазначена «незакрита» норма ГК РФ передбачає можливість найрізноманітнішого присутності і побудови різних, у тому числі і прямо не зазначених у законі, елементів майнового комплексу, конкретизація ж складу підприємства (кількісного і якісного) визначається виключно його фактичним змістом і виробничо-господарським призначенням, предметом діяльності і займаним в системі економічних відносин місцем.
Закордонне законодавство включає до складу підприємства більше число можливих елементів. У Франції Закон про купівлю-продаж та закладі торгових підприємств від 17 березня 1909 р. в якості елементів торгового підприємства передбачає: а) рухомі речі, що входять до складу основних фондів і оборотних коштів; б) клієнтуру; в) право оренди; г) право на вивіску; д) торговельне найменування та інші об'єкти промислової власності; е) сформовані ділові зв'язки; ж) репутацію; ж) постійні джерела постачання. Перелік елементів підприємства досить традиційний і обширний; сторони вправі самостійно визначати склад переданого майнового комплексу. Якщо ж сторони з яких-небудь причин в договорі не визначили конкретний склад майнового комплексу, французьке законодавство автоматично включає в предмет угоди лише вивіски, торговельне найменування, право оренди, клієнтуру, що склалися ділові зв'язки і постійні джерела постачання. ¹³²


132. Основні інститути цивільного права зарубіжних країн: порівняльно-правове дослідження / Рук. авт. кол. д-р юрид. наук В.В. Залеський. М.: НОРМА, 1999. С. 356.
В Італії (ст. 2555 Італійського цивільного кодексу) майновий комплекс - підприємство носить назву aziehda і розглядається як сукупність майна, представленого підприємцем для забезпечення діяльності підприємства. ¹³³
У юридичній літературі елементи, складові майновий комплекс як об'єкт цивільного права, в основному поділяються на дві групи: а) власне майно і б) об'єкти інтелектуальної власності. Майно включає дві групи: 1) речі і 2) майнові права та майнові обов'язки. До речей, що становить, наприклад, підприємство, ГК РФ відносить земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію; до другої групи - права вимоги і борги. Відповідно до правил бухгалтерського обліку права вимоги і борги господарюючого суб'єкта відображаються в балансі у вигляді дебіторської та кредиторської заборгованості. Як зазначає К. Лебедєв, «кредиторська заборгованість має двоїсту юридичну природу: як частина майна вона належить організації на праві володіння або навіть праві власності щодо отриманих позичково грошей чи речей, визначених родовими ознаками; як об'єкт зобов'язальних правовідносин - це борги організації перед кредиторами, то є особами, уповноваженими на витребування чи стягнення від організації зазначеної частини майна. З урахуванням зазначених ознак кредиторську заборгованість можна було б визначити як частина майна організації, що є предметом виниклих з різних правових підстав боргових зобов'язань організації-дебітора (боржника) перед уповноваженими особами - кредиторами, що підлягає бухгалтерському обліку і відображенню в балансі як борги організації-балансоутримувача » . ¹³⁴
Статус нерухомості підприємство придбало не в силу фізичних властивостей (на підставі існування нерозривному зв'язку із землею або неможливості переміщення без шкоди призначенням), а в силу особливого рішення законодавця. Як зазначає О.М. Козир, підприємство визнане нерухомістю умовно, законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту прав, що виявляється, по-перше, в тому, що підприємство не згадується у ст. 130 ЦК РФ, а вводиться в спеціальній ст. 132 після блоку статей про нерухомість, по-друге, в тому, що за складовими його елементами цей об'єкт настільки неоднорідний, що віднесення його до тієї чи іншої групи об'єктів може бути здійснено тільки виходячи з характеристики його як особливого майнового комплексу, але не грунтуючись на природі складових його елементів, багато з яких до нерухомості не відносяться. Підприємство є нерухомістю не в силу його нерозривному пов'язаності з землею, а за рішенням законодавця поширити на цей специфічний об'єкт особливості правового режиму, встановленого для нерухомого майна. Підприємство є об'єктом, який «випадає» з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної, не є. ¹³⁵


133.Кулагін М.І. Ізраілі праці. С. 31.
134. Лебедєв К. Поняття, склад та правовий режим кредиторської заборгованості / / Господарство право. 1998. N 11.
Далі О.М. Козир пише, що, визнавши підприємство нерухомістю, надалі ЦК не підкоряє його автоматично всім загальним правилам про нерухомість, а встановлює більш формалізований і строгий режим для угод з підприємствами. Посилення правового режиму підприємства як об'єкта права шляхом віднесення його до нерухомого майна має, як і будь-яке горе цивільного обороту, мати певну мету. На думку А. Куликова, «визнання підприємства нерухомістю, незалежно від того, чи входить до його складу нерухоме майно, викликане необхідністю підпорядкування угод з підприємством спеціальному правовому режиму нерухомості в цілях підвищеної надійності таких угод, захисту прав як їх учасників, так і третіх осіб . Очевидно, що бізнес законодавчо підпорядкований правовому режиму нерухомості також і з метою додаткового державного контролю угод з бізнесом у вигляді обов'язкової державної реєстрації договорів та переходу права ». ¹³⁶
Досить цікаве в цьому відношенні довід А.І. Камінка, наведений їм в теоретичній полеміці з Г.Ф. Шершеневичем. Наводячи цитату останнього про те, що «торгове підприємство мало б також виділятися, як виділяється нерухомість, яка слугує винятково забезпеченням заставодавця», А.І. Камінка заперечує: «Цілком очевидно, як велика різниця між торговим підприємством та нерухомим майном з точки зору ступеня можливості встановити фактичний його складу, паралізувати можливість його переходу в треті руки, взагалі знецінити», - і далі: «Якщо б навіть і було можливо погодитися з доцільністю такої постановки питання, то і в цьому випадку мова йшла б про інститут майбутнього, а не про інститут чинного права ». ¹³⁷
Е.А. Суханов також відніс підприємство як майновий комплекс до особливого різновиду нерухомості. Оскільки суб'єктом відповідних майнових прав, що відносяться до підприємства як майнового комплексу, на думку Є.А. Суханова, є юридична особа (або інший власник), остільки і саме поняття підприємства як об'єкта права невідривно пов'язане з унітарним підприємством, є комплексним майном останнього. До цієї ж


135.Козирь О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. С. 280.
136. Куліков А. Іпотека підприємства як майнового комплексу: Навчально-практичний посібник. М., 2000. С. 19.
137. Камінка А.І. Нариси торгового права. СПб., 1911. С. 106.
різновиду майна як об'єкта права Є.А. Суханов відніс окрім підприємства і кондомініум (комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку і розташоване на ньому житловий будинок).
Визнання підприємства - майнового комплексу нерухомістю не тільки не вирішує численні питання, пов'язані з участю майнового комплексу в цивільному обороті, а й призводить часто до правовим «глухого кута», як, наприклад, у випадках, коли відчужуване підприємство взагалі не має речових прав на якийсь яке майно. ¹³⁸ Не вирішено в теорії цивільного права питання про виникнення майнового комплексу як об'єкта права. Придбання підприємства на підставі угоди (купівлі-продажу, в тому числі на відкритих торгах, в порядку відступного та ін) за загальним правилом п. 2 ст. 8 і п. 2 ст. 223 ЦК РФ, а також спеціальною нормою п. 1 ст. 564 ГК РФ тягне за собою виникнення права на нього як нерухомість з моменту державної реєстрації переходу права. Не досліджений момент виникнення «первісного права» на майновий комплекс.
Слід визнати, що правило ст. 219 ЦК РФ про виникнення прав на новостворену нерухомість з моменту державної реєстрації не може бути поширене на правовий режим підприємства. Не можна пов'язувати момент набуття права на знову виникло, а не придбане за угодою підприємство з моментом державної реєстрації. Стаття 219 ЦК України визначає момент виникнення прав на новостворену нерухому річ, права на яку відповідно до диспозицією п. 1 ст. 218 ЦК РФ купуються особою, що створила її для себе з дотриманням закону та інших правових актів. Однак, як зазначалося вище, підприємство, будучи в цілому нерухомістю, не є річчю. Для того щоб використовувати майновий комплекс з метою здійснення підприємницької діяльності, немає необхідності реєструвати права на нього як на нерухоме майно. У даному випадку мова йде не про придбання права на майновий комплекс в цілому, а про створення його в процесі підприємницької діяльності шляхом послідовного придбання елементів складу підприємства: земельних ділянок, будівель і споруд, рухомого майна, виняткових прав, укладання договорів, що тягнуть за собою виникнення прав вимоги і боргів, і пр.
Більш того, ряд дослідників заперечує об'ектоспособность майнового комплексу в цілому. Ю.С. Поваров вважає, «що підприємство в цілому, єдність якого хоча і носить не тільки економічний, але і юридичний характер, не є об'єктом речових прав, особливого (єдиного) права на підприємство не існує». ¹³⁹ Свою позицію Ю.С. Поваров захищає, посилаючись на думку Л. Еннекцерус: «Права на підприємство в тій же мірі не існує, як і права на майно. Тому не існує речових прав на підприємство, підприємство не може бути розглянуто як суб'єктивне право ». ¹⁴⁰ При достатній мірі спірність цих висновків не можна не погодитися із зазначеними Ю.С. Поваровом особливостями складу і відособленості майнового комплексу, що, власне, і є однією з вихідних точок цього дослідження.


138. Ерделевскій А.М. Фінансові послуги, вексель, нерухомість: аналіз і коментар законодавства та судової практики. М.: БЕК, 1999. С. 12.
Державна реєстрація права «на раніше не існував» майновий комплекс необхідна тільки в разі здійснення операції з ним як з єдиним майновим комплексом, що підкоряється правовим режимом нерухомості. Підприємство як єдиний об'єкт втягується в обіг лише після придбання речового права, що включає правомочність по розпорядженню даним об'єктом.
Сучасний російський законодавець побудовою норм, що регулюють операції з підприємством, опосередковано не допускає можливості участі в обороті майнового комплексу, що не має у своєму складі матеріальних об'єктів (в першу чергу речей). Разом з тим теоретично не виключається така конструкція підприємства, яка не містить матеріальних, фізично відчутних елементів. Приміром, майновий комплекс комерсанта, що надає послуги (інформаційні, юридичні і т.п.), може складатися тільки із прав і зобов'язань (грошові кошти, що знаходяться на розрахунковому рахунку в кредитній установі, права та обов'язки, що випливають з договорів оренди на конторське приміщення , фірма, ділова репутація і т.д.). У такому разі поширення на такий майновий комплекс режиму нерухомого майна не тільки ускладнить принципове участь підприємства в обороті, а й призведе до правової безглуздості його відчуження відповідно до положень речового права.
Чинний французький Закон про купівлю-продаж та закладі торгових підприємств від 17 березня 1909 відносить також майнові комплекси торгових підприємств до рухомого майна. В даний час французьке цивільне законодавство визначає підприємство наступним чином: «Належний комерсанту (фізичній особі або торговельному товариству) відокремлений майновий комплекс, що складається з матеріальних і нематеріальних елементів, використовуваний для підприємницької діяльності і представляє собою цілісний об'єкт правовідносин». ¹⁴¹ У зарубіжному цивільному праві підприємство визначається як «автономний організм, утворений міцним союзом двох тісно пов'язаних між собою осередків: економічного осередку,


139. Поваров Ю.С. Проблема юридичної єдності підприємства як майнового комплексу / / Держава і право: питання методології, теорії і практики функціонування / Под ред. А.А. Напрєєнко. Самара: Вид-во "Самарський університет", 2001. С. 156.
140. Еннекцерус Л. Курс німецького цивільного права. Т. 1. Напівтім 2. М., 1950. С. 67. Цит. за кн.: Поваров Ю.С. Проблема юридичної єдності підприємства як майнового комплексу. С. 156.
141. Основні інститути цивільного права зарубіжних країн: порівняльно-правове дослідження. С. 356.
об'єднує матеріальні елементи, необхідні для функціонування виробництва; соціальної клітинки, що складається з людських елементів, які необхідні для того, щоб використовувати матеріальні елементи економічного осередку ». ¹⁴² Російський Звід законів цивільних (т. Х, ч. 1, ст. 387) також прямо зараховував всякого роду зобов'язання до рухомого майна.
Значимість нематеріальних елементів у складі майнового комплексу відзначалася й раніше. «Але немає нічого ошибочней як ототожнення підприємства з майном. За своїм складом підприємство представляє собою дуже складний конгломерат ^»143, - вважає В.І. Серебровський. «Будь-якому організованому підприємницькому справі (бізнесу) властиві: статичний елемент, відокремлений від іншого майна, - комплекс з матеріальних і нематеріальних складових; динамічний елемент - здійснення планованих дій; мета - виробництво товарів або надання послуг; тривале (постійна участь) в майнових відносинах; людські ресурси », ¹⁴⁴ - вважає В.С. Ем.
Буде потрібно значний час для того, щоб, по-перше, підприємства як майнові комплекси, що вийшли з-під державної власності, знайшли справжню самостійність і оборотоздатність і, по-друге, майнові комплекси, створені приватними особами, недержавними комерційними організаціями, стали володарями аналогічних речових прав нарівні з колишніми державними. Безумовно, що з плином часу, за умови нормального розвитку економічного обороту різниця між такими майновими комплексами повинна стати мінімальною.
Але в даний час ця різниця існує і вимагає постійної уваги при юридичній оцінці всіх положень, пов'язаних з підприємством як об'єктом прав. Зважаючи на це та деякі питання, спроба вирішити які робиться у цій роботі, автор змушений розглядати з застереженнями: і щодо державних майнових комплексів дійсних і колишніх підприємств-суб'єктів, і у відношенні знову виникаючих, раніше не пов'язаних з державною власністю.
У віднесення майнового комплексу до нерухомості (навіть за відсутності в його складі традиційних нерухомих речей) відбився принцип еластичності права власності, розглянутий у свій час І.А. Покровським. ¹⁴⁵
Майновий комплекс як об'єкт нерухомості характеризується не тільки необхідністю державної реєстрації угод, речових прав на нього та обтяжень.


142. Цит. М. Деспакса за кн.: Кулагін М.І. Указ. соч. С. 30.
143.Серебровскій В.І. Звернення стягнень на підприємство / / Право і життя. 1924. N 1. С. 18.
144. Ем В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / / Законодавство. 1999. N 11. С. 43.
145. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. С. 202.
Угоди з цим своєрідним об'єктом обумовлені і додатковим поруч пропонуються ГК РФ (ст. ст. 560, 561) формальностей. З урахуванням порівняння І.А. Покровського, формальності ці, як «гирі», «перетягують пружину» панування власника над підприємством, тим самим перетворюючи, по суті, майновий комплекс в малоцікавий для учасників підприємницького обороту об'єкт. Е.А. Суханов підкреслює, що при «укладенні договору купівлі-продажу підприємства як майнового комплексу складається безліч документів, проводиться аудит, складається акт приймання-передачі, звіряється баланс». ¹⁴⁶
3.3. Неподільність майнового комплексу як об'єкта
нерухомості
Виділяючи відмітні риси майнового комплексу та його складові елементи, слід зупинитися на такій ознаці як неподільність майнового комплексу.
Отже, ГК РФ допускає участь у цивільному обороті не тільки підприємства в цілому, але і його частини: «підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав »(п. 2 ст. 132).
Викладене не можна віднести до якого-небудь явного протиріччя, оскільки законодавець, передбачаючи можливість вільної участі в обороті не тільки підприємства в цілому, але і його частини, поширив на останню всі ознаки, характерні для майнового комплексу.
Розглянемо позицію ГК РФ: частина підприємства як самостійний об'єкт цивільно-правових угод є виділеним із загального складу майнового комплексу та належним чином окремим та позначеним майновим блоком, свого роду «Субкомплекси». Будучи самостійним об'єктом прав, частина підприємства повинна також самостійно включати і майно, і майнові права, а в окремих випадках - і деякі виключні права: права на фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування. За частиною підприємства йдуть і належать йому обтяження, в тому числі випливають з трудових та соціальних зобов'язань, які притаманні цій частині майнового комплексу.
Здатність частини майнового комплексу як самостійного об'єкта прав до подальшого використання для підприємницької діяльності в тому ж складі, в якому ця частина функціонувала до зміни речових прав на неї, служить основним критерієм, що відокремлює від сукупності речей, окремого права, зобов'язання або їх груп. У всіх інших випадках виділена із загального майнового комплексу частина підприємства неминуче стає іншим об'єктом права і предметом цивільно-правових угод (річчю, майновим правом і т.д.). Підтвердженням цієї позиції може служити судова практика.


146.Суханов Є.А. Актуальні питання цивільного права / / ЕЖ-Юрист. 1999. N 40.
Зокрема, вища судова інстанція не погодилася з правомірністю здійснення низки операцій з відчуження окремих нерухомих об'єктів, якщо в сукупності ці нерухомості утворювали матеріальний актив майнового комплексу, але відчужувалися без інших, у тому числі нематеріальних, елементів. ¹⁴⁷ У процесі судового розгляду позивач уточнив позовні вимоги і просив визнати всі відбулися договори недійсними на підставі п. 2 ст. 170 ЦК РФ з огляду на їх притворности, оскільки вони були спрямовані на прикриття операцій з продажу підприємства.
Апеляційна інстанція погодилася з доводами позивача і визнала зазначені угоди нікчемними зважаючи на їх притворности. Однак, встановивши удаваних угод, суд повинен був на підставі п. 2 ст. 170 ЦК РФ застосувати до відносин сторін правила про купівлю-продаж підприємства. Ці правила не були застосовані судом, і питання щодо дійсності угод купівлі-продажу підприємства на їх підставі не досліджувався.
Суди першої та касаційної інстанцій, відмовляючи в задоволенні вимог позивача, виходили з того, що при здійсненні операцій з підприємством їх предметом є всі види майна, які входять в єдиний майновий комплекс, включаючи права вимоги, борги, права на фірмове найменування, товарні знаки і знаки обслуговування, інші виключні права. Оскільки в даній справі було практично повністю продано майно спиртзаводів товариства «Бахус», що складається з речей, а передачі нематеріальних активів і пасивів підприємства навіть не передбачалося, суди зробили висновок про відсутність ознак продажу підприємства.
Матеріальні активи, що входять у майновий комплекс, що характеризується зважаючи на свою виробничої мети як підприємство, не можуть відчужуватися (якщо брати відчужити їх у сукупності, а не як окремих об'єктів) окремо від пасивів підприємства (в першу чергу його боргів), що виступають як свого роду обтяження активів (майна). В іншому випадку можуть бути порушені інтереси кредиторів цього підприємства.
Крім того, суд касаційної інстанції неправомірно зробив висновок про відсутність ознак продажу підприємства з боку суспільства «Бахус», оскільки воно не припинило виробничу діяльність. У даній ситуації необгрунтовано було використано розуміння підприємства як суб'єкта права, а не як майнового комплексу. Позивач, як видно з матеріалів справи, володів кількома майновими комплексами (підприємствами), і продаж трьох з них не спричинила припинення виробничої діяльності товариства «Бахус» як юридичної особи (у частині інших підприємств).


147. Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 30 січня 2002 р. N 6245/01 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2002. N 5.
Згідно з матеріалами справи практично все майно, пов'язане з виробничою діяльністю кожного з трьох спиртзаводів товариства «Бахус», було продано, тобто продовжувати виробничу діяльність на даних підприємствах стало неможливо.
Судовими інстанціями не досліджено питання про дотримання при укладенні оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна правил ст. 554 ЦК РФ, що вимагають належним чином визначити предмет у договорі, зокрема встановити розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці. У матеріалах справи також відсутні дані про дотримання сторонами вимог ст. 561 ДК РФ про складанні та розгляді акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, висновку незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, переліку всіх боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог.
Якщо розглядати як ілюстрації наведених доводів, наприклад, майно філії акціонерного товариства - великого виробника товарів, що реально діє в географічно віддаленому місці, то його відчуження (продаж) принципово не змінює і не припиняє участі у підприємницькій діяльності ні основного підприємства, ні відчужуваного майнового комплексу філії. У даному випадку мова може вестися саме про частину підприємства як майнового комплексу.
Склад частини підприємства як самостійного об'єкта цивільних прав необов'язково повинен (а в деяких випадках принципово не повинен) повторювати склад самого підприємства, мати ті ж елементи, що і майновий комплекс в цілому. Зміст частини підприємства визначається не змістом і призначенням самого підприємства, а цілком і повністю зорієнтоване на конкретне призначення та місце в системі цивільно-правових відносин майнового «субкомплексу». Правова локальна «взаємозалежність» майнового «блоку», або «субкомплексу», може обумовлюватися виробничими, технологічними зв'язками і бути досить тісною і пов'язаної як з основним підприємством, так і за допомогою третіх осіб.
Після юридичного «відділення» (наприклад, через купівлю-продаж) розглянутої автономної частини підприємства питання щодо передачі прав та обов'язків, хоча спочатку і входять до складу основного підприємства, але відносяться виключно до відчужувати майнові «Субкомплекси», вирішується шляхом включення цієї частини майна до переліку переходить у власність іншої особи частини підприємства. Інститути, які раніше організаційні, технологічні та інші відносини в рамках юридичної особи - власника всього підприємства (у тому числі і розглянутої частини) трансформуються у рівноправні цивільні правовідносини між особами-власниками.
Правозастосовна практика, пов'язана з регулюванням відносин навколо частини підприємства як самостійного об'єкта підприємницького інтересу, поки не склалася. Критерії визначення меж цього об'єкта можливо встановити тільки теоретичним шляхом. Межі частини підприємства повинні відокремлювати її, з одного боку, від самого підприємства в цілому (а таких підприємств у власника - колективного або індивідуального підприємця - може бути кілька, а з іншого - від складних комплексів речей (наприклад, автоматизованої виробничої лінії).
На мій погляд, визначення меж і складу частини майнового комплексу як самостійного об'єкта цивільного обороту має виходити з наступного:
1. Частина майнового комплексу комерційної організації повинна бути відокремлена (або таке відокремлення можливо) від іншого майна без втрат властивостей всього підприємства.
2. Частина майнового комплексу як елементів повинна включати властиві тільки їй права та обов'язки. Ці нематеріальні складові можуть бути притаманні лише частини підприємства і реально віддільні від загальних для всього підприємства зобов'язань і прав вимоги.
3. Частина підприємства як самостійний об'єкт повинна мати своє власні облік і звітність.
4. Оборотоздатність частини підприємства так само обов'язкова, як і будь-якого іншого об'єкта цивільних прав. Іншими словами, частина майнового комплексу не відчужується і не купується з метою доповнення до основного об'єкта, а сама по собі представляє підприємницький інтерес і бере участь в економічному обороті безвідносно підприємства в цілому.
5. Як і саме підприємство, його частина дійсно бере участь у підприємницькій діяльності, заряджена на самовідтворення, боротьбу за місце на ринку, забезпечена людським субстратом, за допомогою якого приводяться в рух і утворюють єдине ціле окремі ланки майнового комплексу.
Така позиція ДК РФ щодо частини підприємства як самостійного об'єкта цивільних прав. Практична ж його застосовність дуже проблематична, оскільки, крім знак рівності між частиною майнового комплексу і сукупністю речей, з одного боку, і поширюючи на частину підприємства всі без виключення характеристики усього майнового комплексу - з іншого, правомірно поставити запитання: а наскільки теоретично взагалі допустимо її (частини підприємства) участь у цивільному обороті?
У характеристиці підприємства як майнового комплексу необхідно усвідомити взаімообязательность присутності і неодмінність поєднання речей та майнових правовідносин, що склалися через або в зв'язку з цими речами. Іншими словами, чи можливо визнати нерухомим майновим комплексом і, отже, самостійним об'єктом цивільного права підприємство лише у складі одних речей або тільки в складі одних майнових прав?
Вирішення цієї проблеми криється, на мій погляд, в особливостях досліджуваного об'єкта цивільних прав, глибинних засадах його прояви в підприємницькому обороті як самостійного об'єкта. Визнаючи основним сенсом підприємства поняття «справа», «бізнес», слід визнати певну можливість щодо стабільного поповнення майна, отримання додаткових матеріальних благ, збереження за собою певного місця, ніші в економічному обороті його, підприємства, чільною суттю, єдиним призначенням як майнового комплексу. У цьому аспекті речове утримання підприємства - це статичне стан комплексу, а виникаючі, змінюються і припиняються «з приводу» речей відносини - це динаміка, внутрішнє і зовнішнє саморух, саморегуляція, саморозвиток, самовідтворення організованою людським субстратом сукупності предметів матеріального світу. Наявність же в рамках підприємства інтелектуальної власності (фірмове найменування, торгова марка тощо) надає описаним станам статики речей і динаміки дій інших осіб (майновим відносинам) певну спрямованість, якусь векторність (якщо слідувати технічної термінології), підкреслюючи суть майнового комплексу.
Виокремлені з підприємства речовий момент сам по собі позбавлений потенції «зростати», самостійно приносити власнику все більшу і більшу матеріальну користь. Це випливає з природи речей - поступова втрата властивостей, старіння, що особливо значимо для предметів, задіяних в господарському обороті. Обладнаний за останнім словом техніки хлібопекарський цех із запасом сировини - по суті «мертва» складна річ з приладдям, і, можливо, тільки в майбутньому вона стане матеріальною основою підприємства і придбає в його складі іншу економічну і правову забарвлення. Той же хлібопекарський цех, вже реально випусковий затребувану продукцію і, отже, підпадає під ознаки майнового комплексу, для того, щоб надалі залишатися підприємством, повинен постійно «підтримуватися» власником у належному стані - отримувати можливість оновлювати і відновлювати речове-виробничу складову, навчати персонал , розробляти нові технології і т.д.
Майнові ж відносини або їх інтерпретація у вигляді дій інших осіб на відміну від речей за своїм цивільно-правовим характером «заряджені» на придбання і примноження матеріальних благ і, отже, в змозі (і навіть зобов'язані) самостійно виконувати основну функцію підприємства. Якщо майно хлібопекарського цеху орендовано підприємцем на досить тривалий термін і право оренди разом з групою тривають майнових правовідносин (без речових об'єктів!) Забезпечують стабільне постачання сировини, переробку його і збут з прибутком готової продукції, то вже можна вести мову про оренду підприємства як майнового комплексу . Більш того, ряд правознавців, розглядаючи поняття відокремленого майна у визначенні юридичної особи (ст. 48 ЦК РФ), прийшли до висновку про можливість створення та участі в економічному обороті юридичної особи, зовсім не володіє якими-небудь речові права. Так, В.А. Рахмилович пише: «Майно юридичної особи далеко не вичерпується речовими об'єктами і речовими правами ... Воно взагалі може не мати жодного з речових прав, перерахованих у п. 1 ст. 48, і це не може служити підставою для невизнання його юридичною особою і відмови в реєстрації як такого ... Майно юридичної особи може складатися в грошах на рахунках, у правах так званої інтелектуальної власності тощо, а обладнання (інвентар) і приміщення воно може орендувати ». ¹⁴⁸ Не обговорюючи викладені висновки щодо майнового відокремлення юридичної особи, слід зазначити, що наведена характеристика «безвещного» майна більше відповідає окремим видам підприємств, більш безперечно і коректно «накладається» на поняття «майновий комплекс» як механізм для вилучення з обороту матеріальних благ. Отже, підприємство може виступати в якості об'єкта цивільного права або як майновий комплекс, який об'єднує речі і майнові права, або як майновий комплекс, що складається лише як певна сукупність майнових прав і обов'язків. Підприємство як майновий комплекс, що складається тільки з речей, ні теоретично, ні практично неможливо.


148. Рахмилович В.А. Про досягнення та прорахунки нового Цивільного кодексу Російської Федерації / / Держава і право. 1996. N 4. С. 79.
3.4. Особливості елементно-структурних відносин в нерухоме майновому комплексі
Як будь-яка складна системна правова категорія, майновий комплекс, у тому числі підприємство, має свою власну конструкцію. Відомо, що «юридична конструкція - це своєрідне модельне побудова прав, обов'язків, відповідальності, їх типові схеми, в які« наділяється »юридичний матеріал». ¹⁴⁹ Юридичні конструкції являють собою «особливий спосіб побудови нормативного матеріалу, що задає модель, типову регламентацію для певних правових явищ (станів, груп відносин) ». ¹⁵⁰ Юридична конструкція майнового комплексу покликана забезпечити досить жорстку і незмінну структуру при всьому різноманітті складів і форм цього об'єкта цивільних прав. Така конструкція демонструє і елементно-структурні відносини у складі майнового комплексу як об'єкта нерухомого майна.
Приватизаційні правові акти кваліфікували перехід права власності (або інших речових прав) на підприємство з акцентом на матеріальний компонент майнового комплексу. Централізовано-обліковий спосіб управління економікою, відтворений протягом усього часу соціалістичного періоду російської історії, з логічним постійністю проявився і в механізмах визначення та оцінки переданих підприємств як майна. У централізовано типізованих формах обліку складу і ціни майнового комплексу незмінно і виключно фігурували статті бухгалтерських балансів. Переважна більшість майнових комплексів підприємств, що приватизуються державних і муніципальних підприємств володіло нерухомим майном (в основному - будівлі і споруди), і ця обставина зіграла важливу роль в появі саме діє (а не інший) редакції ст. 132 ГК РФ. Нематеріальні компоненти майнового комплексу виражалися в основному двома рядками - кредиторська та дебіторська заборгованості. Будь-якого документального і, отже, правового вираження інші елементи складу підприємства просто не отримували. Ні фірмового найменування, ні репутації, ні ділових зв'язків і т.д. власник в особі відповідних державних організацій не позначив, не передав і значною мірою втратив і для себе самого, і для нового власника. Норма, призначена для вирішення тактичних, приватизаційних завдань роздержавлення економіки, в даний час по суті стримує розвиток підприємницького обороту щодо майнових комплексів.
Поставивши певний знак рівності між складом майнового комплексу комерційної організації та бухгалтерським балансом, власник


149. Алексєєв С.С. Право: абетка - теорія - філософія: досвід комплексного дослідження. М.: Статут, 1999. С. 108.
150. Проблеми теорії держави і права: Підручник / За ред. С.С. Алексєєва. М.: Юрид. лит., 1987. С. 232.
(Держава, муніципальне утворення) як мінімум у розмірі двох негативних результатів:
а) об'єднав в цілий комплексний об'єкт дві полярні правові категорії: нерухомі речі і нематеріальні блага, підпорядкувавши цю сукупність режиму нерухомості і практично позбавивши майновий комплекс оборотоздатності;
б) фактично вихолостив з підприємства як майнового комплексу його початкову і головну суть, вилучив з його складу основну підприємницьку цінність - здатність до участі в підприємницькому обороті.
Майновий комплекс - особливий об'єкт цивільних прав, затребуваний підприємницьким обігом можливістю спрощеної передачі комплексу прав - і речових, і зобов'язальних. Саме з цієї причини майновий комплекс, який виникає в спільному майні відчужувача (і відповідно - у майні набувача) одномоментно, мінімізуючи ризики і надаючи короткий час для оцінки його вартості. Сутність, реальні склад і цінність майнового комплексу можуть бути виявлені виключно в момент переходу до нового власника в умовах свободи договору та автономії волі. Приватизацію в нашій країні важко віднести до подібного роду цивільно-правовими угодами.
Нерухомість у складі майнового комплексу - це його матеріальна основа, стабільна, відкрита, передбачає міцність речового права на неї, що, здавалося б, неминуче повинно зумовити її, нерухомості, центральну, організуючу, пануючу роль у всякій сукупності майна. Така функція будь-якої нерухомої речі, підкоряє в елементно-структурних відносинах будь-який інший об'єкт цивільних прав. Однак у складі майнового комплексу нерухоме майно, по-перше, не є обов'язковим, а по-друге, позбавлене визначеної їй функціональними властивостями ролі, оскільки нематеріальні елементи (наприклад, борги), більш динамічні і приховані, можуть виявитися більш істотними для власника і переміститися таким чином в організаційний центр майнового комплексу. Крім того, режим нерухомості, яким наділений майновий комплекс, вимагає відповідної реєстрації прав на нього, що, можливо, виключно для статичного об'єкта, чинний ж майновий комплекс не може бути зафіксований як нерухомість навіть на вкрай нетривалий час.
Принципово сутність цілісності підприємства як самостійного об'єкта цивільних прав визначає норма ГК РФ (п. 2 ст. 132), що встановлює основний критерій віднесення того чи іншого майна до підприємства, - це призначення речі або ступінь її відносини для діяльності підприємства. Діяльність підприємства полягає в підприємницькому участі в економічному обороті певним способом, наприклад через виробництво певних товарів або надання послуг. Майновий комплекс, таким чином, становлять речі, відносини (права та обов'язки), права на результати інтелектуальної діяльності, які у своїй сукупності і єдності, призначення і приналежності так чи інакше, але задіяні в конкретному, індивідуальному, характерному саме для даного підприємства механізмі одержання прибутку, матеріального блага.
«Цільове» призначення та чітке «місце» речей, відносин, найменування та інших складових майнового комплексу - характерна риса і особливість об'єкта права у вигляді підприємства, що став таким в результаті роздержавлення соціалістичної економіки. Тільки радянської жесткоплановой системі господарювання притаманна настільки категорична і конкретно-певна зв'язаність майна із заздалегідь відведеним «ділянкою» нішею в системі економічного обороту. По суті, в такому ракурсі підприємство - це об'єкт права, дуже спеціальний і створений виключно для виконання окремої господарської завдання. ¹⁵¹ Таке характерне побудова майнового комплексу було обумовлено, по-перше, досить стабільною затребуваністю (навіть штучно підтримуваної державою) виробленої продукції або надання послуг і, по-друге, відсутністю реальної конкуренції, практичною неможливістю банкрутства і мінімізацією підприємницького ризику, притаманних вільної ринкової економіки.
Безумовно, і майнові комплекси, створені в останнє десятиліття, також можуть бути строго «зорієнтованим» на конкретну економічну задачу підприємством з відповідним «набором» речей і прав. Збігаючись за зовнішніми ознаками з підприємством - об'єктивувати вираженням суб'єкта радянського господарського права, майновий комплекс, створений на базі приватної власності, більшою мірою грунтується на потребах вільного підприємницького обороту, має в своїй основі більш затребувану і виражену універсальну оборотоздатність, володіє готовністю реагувати на зміни економічної ситуації, «запасні» варіанти застосування, різні рівні страхування, аж до наперед прораховувати підсумкової неспроможності. У цьому зв'язку не можна не погодитися з В.А. Дозорцевой, зазначивши, що «за своєю суттю підприємство - це не юридична, а виробнича (або виробничо-технологічна) категорія». ¹⁵²
У цій роботі ми вже відзначали розбіжність майна юридичної особи та складових елементів підприємства - майнового комплексу. Визначення належності та віднесення власником або іншим учасником цивільно-правового ставлення тієї або іншої речі, права або обов'язки до


151. Підручник / За ред. д-ра екон. наук В.І. Кошкіна, канд. екон. наук В.М. Шупиро. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 60.
152. Дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Юридичний світ. 1997. N 9. С. 33.
відокремленому майнового комплексу - завдання не стільки організаційно-технічна, скільки юридична, так як недотримання цілісності підприємства, неподільності майнового комплексу автоматично тягне за собою зміну виду об'єкта прав, а за участю підприємства в цивільному обороті - зміна предмета угоди з усіма правовими наслідками.
Більш складним є визначення складу і меж підприємства - майнового комплексу - у випадках більш повного «збіги» майна юридичної особи та майна підприємства - об'єкта цивільних прав, особливо в ситуації, коли відчуження майнового комплексу в формі діючого підприємства не передбачає подальшої активної участі юридичної особи - його початкового власника (як це практикувалося в пік роздержавлення) в раніше займаній підприємницькій сфері. Природно, у такому випадку прагнення власника - максимально обтяжити майновий комплекс наявними майном, правами, обов'язками, а мета нового власника - максимально «полегшити» підприємство, звільнити його від майна, не задіяної безпосередньо в основному завданню майнового комплексу - участю у підприємницькій діяльності для отримання максимального прибутку.
ГК РФ не передбачає жорсткої конструкції підприємства, не визначає будь-якої вичерпний перелік елементів, складових майновий комплекс. У даному випадку повинні бути використані загальні принципи цивільного регулювання відносин у сфері підприємницького обороту: рівності учасників, свободи договору і т.д. Учасники відносин, що складаються навколо підприємства як об'єкта прав, предмета цивільно-правових угод, і в першу чергу сам власник самостійно визначають склад майнового комплексу. Непомильність такого визначення в значній мірі залежить від правильного визначення центрального, основної ланки майнового комплексу.
У складі будь-якого підприємства як майнового комплексу при його неповторності й різноманітному поєднанні окремих елементів слід виділити неодмінно бере участь в будь-якому майновому комплексі основна ланка, постійну і характерну лише для даної групи підприємств домінуючу «константу». Таке ланку можна визначити як основне підприємницьке ланка майнового комплексу.
Виділення такого основного підприємницької ланки у складі підприємства необхідно, по-перше, для встановлення меж майнового комплексу, віднесення або невіднесення до підприємства окремого елемента, а по-друге (і це найбільш важливо), для принципового визначення, чи є насправді конкретний комплекс речей, прав і обов'язків підприємством як об'єктом прав. Іншими словами, основне, або головне, підприємницьке ланка виступає таким елементом комплексу, яке на відміну від інших ланок забезпечує підприємству реальну участь у підприємницькій сфері і визначає дійсне місце підприємства в економічному обороті. Зважаючи теоретичної та практичної значущості для з'ясування меж складу і, отже, реальної матеріальної цінності майнового комплексу, його основного підприємницької ланки, слід розглянути це поняття більш поглиблено.
Як вже зазначалося, одним з найбільш значущих і невід'ємних ознак майнового комплексу є його здатність самостійно брати участь у цивільному обороті, нести певні риси, які більше характерні для суб'єкта права (мати права і обов'язки, володіти результатами інтелектуальної діяльності тощо), саморозвиватися і самоорганізовуватися. Дійсне участь підприємства у підприємницькій сфері, отримання від результатів його діяльності постійного і в принципі прогнозованого матеріального доходу (а без цих рис підприємство стає комплексом «мертвого» майна) забезпечуються основним підприємницьким ланкою, яка визначає склад і межі майнового комплексу, групує (і підпорядковує) навколо себе інші елементи підприємства, будучи, по суті, «стрижнем» розглянутого об'єкта цивільних прав.
Оскільки склад підприємства не закріплений ГК РФ жорстко і безумовно, остільки й у різного виду майнові комплекси можуть входити як всі перераховані в ст. 132 елементи (і не тільки перераховані), так і неповні сукупності, а в деяких випадках - окремі, одиничні складові. Ця обставина, а також місце підприємства в підприємницькому обороті, основна мета його комерційної діяльності дозволяють виділити в різних майнових комплексах основні підприємницькі ланки, які спричиняють не тільки склад, а й певною мірою значимість (і вартість) цього об'єкта та його подальшу оборотоздатність. Основне підприємницьке ланка - обов'язковий елемент будь-якого майнового комплексу і незалежно від того, який конкретно елемент складу підприємства ім є (земельну ділянку або, наприклад, фірмове найменування), він завжди виступає центральним елементом, що об'єднує або, можна сказати, «нанизуються» на себе всі інші складові. У майновому комплексі з участю в якості елемента нерухомої речі в силу системних властивостей даної сукупності спостерігається «зіткнення» двох центрів - об'єкта нерухомого майна як організуючого, спочатку і внутрішньо функціонально прагне до домінуючої ролі і основного підприємницької ланки, в силу функціональної спрямованості всієї системи (майнового комплексу) висунутого на панівне місце. У підприємницькому обороті, безумовно, в з'єднанні в цілий об'єкт нерухомої речі і основного підприємницької ланки при розбіжності цих категорій (що принципово більш імовірно, ніж можливо) більшої значущості набуває основне підприємницьке ланка. Нерухоме майно в цьому випадку відіграє допоміжну роль, забезпечуючи реалізацію функцій, закладених в основне підприємницьке ланка, і, отже, має бути підпорядковане режиму рухомості, тобто іншому, ніж ті правила про нерухомість. Правовий режим рухомого майна для речей нерухомих неестествен і неможливий, так само як неестествен і неможливий режим нерухомості, поширений на сутнісно рухомі об'єкти, наприклад на майнові права.
Викладене та з точки зору системності об'єктів нерухомого майна, особливостей і унікальності елементно-структурних зв'язків приводить до висновку про необхідність, зберігши майновий комплекс як об'єкт цивільних прав, вивести його зі складу об'єктів нерухомого майна. Присутні ж у комплексі власне нерухомі речі (земельні ділянки, будівлі і споруди) з метою реєстрації прав на них у встановленому порядку та виключно для цих цілей повинні виділятися зі складу майнового комплексу для відповідної реєстрації в якості нерухомого елемента комплексу (як одна нерухома річ або як складна нерухома річ). До аналогічного висновку, хоча і з інших початкових посилок, не пов'язаних з системністю нерухомості, прийшли автори Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухомих речах, що пропонують внесення відповідних змін до законодавства. Зокрема, розуміючи під підприємством діючий майновий комплекс («підприємство на ходу»), фактично використовуваний у підприємницькій діяльності власника, яка дозволяє виділити з усіх зобов'язань власника ті зобов'язання, які пов'язані виключно з діяльністю даного майнового комплексу, Концепція містить пропозицію не кваліфікувати підприємство як об'єкт нерухомості. ¹⁵³
Безумовно, майновий комплекс не може бути віднесений до абсолютно неподільним об'єктів цивільних прав. Власник повноважний, наприклад, відчужувати підприємство не тільки як єдиний об'єкт, а й «частинами», попередньо «розчленувавши» майновий комплекс. Таким чином, окремо можуть бути продані або відчужені іншим способом і з окремим самостійним договорами різним особам речі, права на результати інтелектуальної діяльності, права, обов'язки і т.д. У такому випадку майновий комплекс вже не виступає як колишній об'єкт цивільних правовідносин, юридично припиняє своє існування або, як мінімум, стає іншим.


153. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухомих речах. С. 33.
Викладене дозволяє зробити висновок, що основним критерієм, що визначає юридичні рамки підприємства як майнового комплексу, є раніше склалася і зберігається ним на момент відчуження первісна цивільно-правова оборотоздатність як єдиного об'єкта, здатність і далі, і аналогічним чином брати участь у підприємницькій діяльності. Вилучення зі складу майнового комплексу зумовленого його місцем в економічному обороті і що стоять перед ним виробничо-господарськими завданнями якого-небудь істотного елементу (речі, права і т.д.) тягне припинення майнового комплексу як єдиного об'єкта і появу ряду інших об'єктів - самостійних речей, прав, результатів інтелектуальної діяльності.
Стаття 132 ЦК РФ так і трактує поняття підприємства: «майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності». Названа риса є і наступним відмітною ознакою підприємства як об'єкта і, мабуть, як це випливає з викладеного вище, основоположною гранню комплексу в системі сукупностей майнових об'єктів - речей (у тому числі і складних), прав і т.п. Майновий комплекс залишиться тільки майном, якщо він не задіяний в економічному обороті. Підприємством майновий комплекс стає тільки в тому випадку, коли за допомогою його речового та зобов'язального змісту та прояви здійснюється участь суб'єкта-власника в цивільному обороті, витягується стабільний (і це дуже суттєво) і виразно прогнозований дохід, з'являються матеріальні блага.
На відміну від «чистого» комплексу речей, наприклад побудованого «під ключ» цеху з випуску будівельних матеріалів, забезпеченого на якийсь період часу сировиною, але ще без працівників, без налагодженої поставки сировини і комплектуючих, збуту готової продукції, організованої реклами, майновий комплекс у вигляді підприємства - це самоорганізується і самовоспроизводящийся механізм, що функціонує автономно від змін зовнішніх речових прав на нього в цілому. У наведеному прикладі цех - складна річ з усіма правовими наслідками і правилами участі в цивільному обороті, а той самий цех, але який працює, випускає вироби, що сприймає вкладений у нього праця працівників, є вже майновим комплексом у вигляді підприємства.
ГК РФ (ст. 132) включає до складу майнового комплексу підприємства як об'єкта цивільних прав всі види майна, призначені для його діяльності. Поняття і сутність самого нерухомого майна вже коротко аналізувалися в цьому дослідженні. Стаття 132 ЦК РФ, як зазначалося вище, дає не є вичерпним перелік елементів, що входять до складу підприємства як об'єкта цивільних прав: земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, права на позначення, індивідуалізують підприємство, продукцію, роботу і послуги, інші виняткові права. Текст аналізованої норми ЦК РФ своєю внутрішньою логікою, побудовою, смисловим наголосом припускає різноманітне і вільне побудова елементів майнового комплексу, наявність одних і відсутність інших, різне їх поєднання. Конкретизація складу підприємства (кількісного і якісного) визначається виключно його фактичним змістом і виробничо-господарським призначенням, предметом діяльності і займаним в системі економічних відносин місцем.
Природно, що спочатку складу майнового комплексу визначається власником, який створив або «умовно виділив» його зі свого спільного майна. Подальший розвиток майнового комплексу та його складу залежить від місця в системі економічних відносин, яке він (майновий комплекс) займає або прагне зайняти. Уповноважені власником посадові особи в межах своєї компетенції управляють для отримання прибутку або рішення будь-якої соціальної завдання. Юридичним, а в деяких випадках - іншими особами (наприклад, підприємцем без утворення юридичної особи, фізичною особою) придбаваються речі - будівлі, споруди, сировина і т.д., виникають договірні й інші правовідносини з іншими учасниками цивільного обороту, з'являються і права, і обов'язки до третіх осіб.
Такий стан сукупного майна індивідуального або колективного підприємця не можна суворо зрівняти з даним складом майнового комплексу як об'єкта цивільних прав. Особа, яка володіє майном підприємства, спеціально, як правило, не виділяє для третіх осіб у загальному обсязі свого майна і майнових прав та обов'язків окремі (а в деяких випадках - переважну частину) речі, права та обов'язки в таке поняття, як «підприємство» або «майновий комплекс» (хоча, безумовно, сутність майнового комплексу передбачає ведення особливого «рахівництва»). Майно особи як для власника, так і для всіх інших осіб ототожнюється із спільним майном носія права власності або іншого речового права, безвідносно, входить чи ні який-небудь елемент згаданого майна в наявний, але конкретно ще не виділений у поза майновий комплекс. Перелік досить повний, але не жорсткий. У складі майнового комплексу припустимі зміни і у бік розширення, і в бік звуження переліку входять у підприємство елементів.
У юридичній літературі елементи, складові підприємство як об'єкт цивільного права, в основному поділяються на дві групи: а) власне
майно і б) об'єкти інтелектуальної власності, ¹⁵⁴ а майно, у свою чергу, - на речі та майнові права і обов'язки. У такому структурному побудові майнового комплексу власне нерухоме майно може (а часто - повинно) поступитися місцем центрального, організуючого ланки іншому елементу, цілком ймовірно, нематеріального характеру. З позицій об'єктів цивільного права такий симбіоз у складі єдиного об'єкта суперечить сутності нерухомості і її призначеному місцем у предметі цивільно-правового регулювання і неминуче призводить до відторгнення закріплюються законом властивостей нерухомої речі. Динамічний, що знаходиться в постійному розвитку та зміні майновий комплекс не тільки по своїй суті не може бути в цілому віднесений до нерухомості, але і виключає нерухомість як синтетичний елемент у своєму складі. Безумовно, майновий комплекс як єдиний об'єкт цивільних прав може «базуватися» на нерухомості, однак бере участь в обороті, по-перше, самостійно, як рухоме майно і, по-друге, відокремлено від нерухомих речей.
Викладене у цій главі дозволяє зробити деякі короткі узагальнюючі висновки:
1. Майнові комплекси (у тому числі підприємства), будучи особливими об'єктами цивільних прав, в силу власної конструкції елементно-структурних відносин не можуть бути нерухомими речами (нерухомістю), так само як розповсюдження на них режиму нерухомості, несумісне з сутністю комплексів, зовсім виводить їх з числа оборотоздатності об'єктів. Необхідно законодавчо надати майнового комплексу особливий статус об'єкта нерухомого майна.
2. Входить до складу майнового комплексу нерухомість пооб'єктно або в складі складної речі слід своєї власної юридичної долі в межах самостійних правовідносин з їх приводу.
3. Нерухоме майно у складі майнового комплексу може поступитися «звичне» для об'єктів цивільних прав місце організаційного центру іншому елементу (можливо, нематеріального).
4. Майновий комплекс в ракурсі об'єктів цивільних прав не варто ототожнювати зі складною нерухомої річчю або сукупністю таких речей. Правоприменитель, законодавець, некоректно використовуючи терміни «нерухомий майновий комплекс», «технологічний комплекс» і т.д., привносять невизначеність в кваліфікацію сутності об'єкта.
5. Функціональна спрямованість майнового комплексу (участь у підприємницькій діяльності, виконання соціальних чи інших цілей) є сполучною ланкою об'єктів нерухомого майна, що входять до складу комплексу, в сукупність комплексного рівня системи нерухомості.
154. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частина перша) (під ред. Т. Є. Абова, А. Ю. Кабалкіна) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - Видавництво "Юрайт", 2004.
ВИСНОВОК
Завершуючи дослідження інституту нерухомого майна, слід зробити найбільш важливі і в науковому, і в практичному відношенні висновки.
Важко переоцінити значимість нерухомого майна для політичної, економічної і правової системи будь-якого організованого суспільства. Як для відносин товаровиробництва, так і для правового регулювання майнового обороту, виключно нерухомість, незважаючи на періодично набуває певну значимість похідну групу нематеріальних об'єктів (майнові права, гроші, цінні папери тощо), завжди була і залишається стрижнем і вищим сенсом який б то не було державності. Для публічного права земля, її надра, її поверхню, в тому числі вкрита лісом або водою, земля, почасти навіть розділена на умовні ділянки з відносно різних правових становищем (режимом), завжди є територією держави. «Територія не тільки істотний продуктивний капітал нації, це - місце для її життя, вона в повному розумінні« будинок »нації, будинок, в якому вона живе всіма сторонами свого існування».
Прагнення ж громадянина (юридичної особи) стати володарем нерухомого майна - не тільки суть соціально-психологічних прагнень відокремити себе як індивіда від влади і держави, але і єдиний такого непереоценімого рівня та значущості економіко-правовий спосіб включення суб'єкта в цивілізований і вільний підприємницький оборот, що забезпечує істинне духовне та майновий процвітання.
Конституційні гарантії прав власника, принципи єдності економічного простору, свободи переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримки конкуренції та свободи економічної діяльності не можуть бути реалізовані інакше, ніж твердженням у державній діяльності, судовій практиці, повсякденного життя людей принципових, кристалізується тисячоліттями ідей приватного права . Основні засади цивільного законодавства, що підносяться, по суті, в чільні приватноправові принципи, забезпечуються не тільки юридичним їх проголошенням (ст. 1 Цивільного кодексу РФ), але і гарантованим міцним правом власності, в тому числі стабільним, впевненим і захищеним речовим володінням учасниками майнових відносин нерухомим майном.
Об'єкти цивільних прав закономірно займають центральне місце у науковій, законодавчій і правозастосовчій сфері юриспруденції, не тільки зумовлюючи потенційну сукупність усіх інших матеріальних благ, включених в економічний оборот, але і обумовлюючи цієї сукупністю, а також пріоритетами і (що не менш важливо) своєї системністю власне сутність економічних та правових відносин і, отже, ступінь духовного розвитку суспільства, його цивілізованості.
Нерухоме майно було і є предметом постійної уваги юридичної науки. Легалізація сучасним російським цивільним правом приватної власності не тільки на всю сукупність об'єктів нерухомості, але навіть і на окремі групи таких об'єктів негайно в тій чи іншій мірі включає в комерційний оборот всю систему нерухомого майна. Цивілістичної наукове співтовариство активно потяглося у розвиток вчення про нерухомих речах. З'явилися монографічні та дисертаційні дослідження, численні коментарі і наукові статті (М. І. Брагінський, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, В. С. Ем, І. Д. Кузьміна, В. А. Лапач, А. Л. Маковський, К. І. Скловський, Є. А. Суханов, В. В. Чубаров, Л. В. Щенникова та ін.) Прийняття Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Земельного кодексу РФ надалі стимулювало наукову думку про нерухомих об'єктах цивільних прав.
Новітні опису та класифікація об'єктів нерухомого майна, вийшовши за принципову рівневу кордон ділення «нерухомі речі за своєю природою» і «нерухомі речі згідно із законом», природним чином досягли сутнісного порога визнання і осмислення їх комплексності та наявності певних структурних зв'язків.
Досить велика кількість наукових публікацій останніх двох десятиліть неодноразово стосувалося під різними ракурсами проблематики нерухомих речей.
Тим часом саме на гранях взаємовідносин галузей російського законодавства при регулюванні відносин, пов'язаних з нерухомістю, виникає дуже багато колізій і невирішених питань: цивільне та земельне, цивільне і лісове, цивільне та водне галузі права. Так само у сфері цивільного законодавства не отримали належного доктринального рішення багато проблем, що стосуються, зокрема, взаємини об'єктів нерухомого майна (земельна ділянка - будова, будівля - нежитлове приміщення і т.д.).
У зв'язку з цим, підбиваючи підсумок дослідження даної теми, можна запропонувати деякі способи вдосконалення законодавства у сфері регулювання правовідносин:
1) З переліку об'єктів нерухомого майна, що міститься в ст. 130 ЦК РФ, слід виключити такі об'єкти, як ліси, багаторічні насадження, а також відокремлені водні об'єкти і внести в Лісовий та Водний Кодекси РФ відповідні зміни, тому що об'єктами нерухомості є не самі ліси і водні об'єкти, а ті земельні ділянки на яких вони розташовані.
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно також виходить з необхідності виключення з переліку нерухомого майна лісів і багаторічних насаджень, оскільки «нерухомими речами є не самі ліси і багаторічні насадження, а ті земельні ділянки, на яких вони розташовані. Чітко видно, що навіть у законодавчому визначенні «лісовий фонд» мова йде не про саму лісової рослинності, а про тих земельних ділянках, на яких вона розташована ».
У ст. 130 ЦК РФ до розряду об'єктів нерухомості віднесено також відокремлені водні об'єкти. З урахуванням вищесказаного пропонується замкнутий водний об'єкт як об'єкт нерухомості зі ст. 130 ЦК РФ виключити і внести відповідні зміни до Водного Кодексу РФ.
2) Доповнити ст. 130 ЦК РФ зазначенням нових об'єктів нерухомого майна з метою деталізації їх правового режиму. До числа таких об'єктів належать: приміщення (житлові та нежитлові), так як в юридичній літературі набула поширення точка зору, відповідно до якої приміщення є нерухомістю в силу закону, коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення не визнавалися об'єктом нерухомості
3) Майнові комплекси (у тому числі підприємства), будучи особливими об'єктами цивільних прав, в силу власної конструкції елементно-структурних відносин не можуть бути нерухомими речами (нерухомістю), так само як розповсюдження на них режиму нерухомості, несумісне з сутністю комплексів, зовсім виводить їх з числа оборотоздатності об'єктів.
Необхідно на законодавчому рівні зрадити майнового комплексу особливий статус об'єкта нерухомого майна, так як входить до складу майнового комплексу нерухомість окремо або у складі складної речі слід своєї власної юридичної долі в межах самостійних правовідносин з її приводу.
В умовах розвитку ринкових відносин держава повинна приділяти більше уваги відносинам, пов'язаним з нерухомим майном; приводити у відповідність з реаліями нормативні акти і усувати їх суперечливість.

Бібліографічний список.
1. Нормативно-правові акти
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 р. / / Російська газета від 25 грудня 1993
2.Гражданскій Кодекс Російської Федерації. Частина перша / / Збори законодавства РФ від 5 грудня 1994 р. ст. 3301.
3. Цивільний Кодекс Російської Федерації. Частина друга / / Відомості Верховної від 29.01.96 № 5 ст. 410.
4. Цивільний Кодекс Італії 1942 р. з наступними змінами та доповненнями / / Giordio di Nova. Codice civille e leggi collegate. Ed / Zanichelli SpA Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta uficile, 5 agosto 1985, № 183.
5. Водний Кодекс Російської Федерації / / Російська газета. № 227 від 23.11.95.; Російська газета. № 229 від 25.11.95.
6. Лісовий Кодекс Російської Федерації / / Відомості Верховної Ради України. 1997. № 5. Ст. 610.
7. Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. № 81-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 03.05.1999. № 18. ст. 2207.
8. Повітряний Кодекс Російської Федерації / / Відомості Верховної Ради України від 24.03.96. № 12 ст. 1383.
9. Основи законодавства РФ про нотаріат від 11.02.93 № 4462-1 / / Російська газета від 13 березня 1993
10. Закон Російської Федерації «Про надра» від 21 лютого 1992 р. № 2395-I / / Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради РФ. 1992. № 16. Ст. 834.
11.Закон Російської Федерації від 14.07.1992 р. № 3297-1 «Про закрите адміністративно-територіальному утворенні» / / Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради РФ від 20 серпня 1992 р. № 33. ст. 1915.
12. Закон України «Про освіту» від 10 липня 1992 р. № 3266-1 / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ від 30 липня 1992 р. № 30. ст. 3594.
13. Закон РФ від 29 травня 1992 р. «Про заставу» № 2872-1 / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ від 11 червня 1992 р. № 23. ст. 1239.
14. Федеральний закон «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. 1996. № 25. Ст. 2963.
15.Федеральний закон від 14.11.02 № 161-ФЗ «Про державних і муніципальних унітарних підприємствах» / / Відомості Верховної Ради України від 02.12.02. № 48 ст.4746
16. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. З ізм., Внесеними ФЗ № 19-ФЗ від 11.02.02.
17. Федеральний Закон Російської Федерації від 25.10 2001 р. «Про введення в дію Земельного Кодексу РФ» № 137-ФЗ / / Російська газета від 30 жовтня 2001 р. № 211-212.
18. Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» / / Відомості Верховної Ради України від 3 серпня 1998 р. № 31. ст. 3813.
19. Постанова Уряду РФ від 6 вересня 2000 р. № 660 «Про затвердження Правил кадастрового поділу території Російської Федерації та Правил присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам» / / Відомості Верховної Ради України. 2000. № 37. ст. 3729.
20. Постанова Уряду РФ «Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним» від 18.02.98 № 219 / / Російська газета. 04.03.98.
21. Лист Міністерства фінансів РФ від 18 липня 1994 р. № 03-02-08 / / Закон. - 1999. - № 4.
2. НАУКОВА І СПЕЦІАЛЬНА ЛІТЕРАТУРА
22. Агарков М.М. Зобов'язання по радянському цивільному праву / М.М. Агарков. - М.: Зерцало, 1940. - 321 с.
23. Балабанов І.Т. Операції з нерухомістю / І.Т. Балабанов. - М.: Фінанси і статистика, 1996. - С. 118.
24. Безбах В.В. Приватна власність на землю в країнах Латинської Америки (правове регулювання) / В.В. Безбах. - М.: Орієнтир, 1997. - С. 293.
25. Берман Г. Дж. Західна традиція права: епоха формування / Г.Дж. Берман. - Пер. з англ. - М: Вісь, 1998. - 374 с.
26. Багатих Є.А. Цивільне та торгове право / Е.А. Багатих. - М.: Инфра-М, 2000. - 303 с.
27. Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: купівля-продаж. Дарування. Успадкування. Оподаткування / Є.С. Болтанова. - Серія «Закон і суспільство». - Ростов н / Д: Фенікс, 2002. - 320 с.
28. Брагінський М.І. Договірне право / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский. - М.: МАУП, 1997. - С. 596.
29. Венедиктов А.В. Державна соціалістична власність / О.В. Венедиктов. - М.: Світ, 1948. - 126 с.
30. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 256 с.
31. Воронін. І.К. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним на території Російської Федерації / І. К. Воронін. - М.: Мігаліон, 2003. - 135 с.
32. Горемикін В.А. Ринок нерухомості / В.А. Горемикін. - М.: МЕГУ, 1994 .- 320 с.
33. Цивільне право. Підручник. Частина II. Видання третє, перераб. і доп. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого .- М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - 573 с.
34. Цивільне право: У 2 т. Т. I: Підручник / Відп. ред. проф. Є. О. Суханов. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Видавництво БЕК, 2002. - 583 с.
35. Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Реєстрація прав. Купівля-продаж, міна, дарування. Оренда. Наймання житлового приміщення. Іпотека. Спадкування / Навчально-практ. посіб. / С.П. Гришаєв. - М.: Бек, 2000. - 259 с.
36. Жаріков Ю.Г. Нерухоме майно: правове регулювання / Наук.-практ. посібник / Ю.Г. Жаріков, М.Г. Масевич. - М.: Видавництво БЕК, 1997. - 253 с.
37. Іоффе О.С. Новий Цивільний кодекс РРФСР / О.С. Іоффе, Ю.К. Толстой. - Ленінград: ЛДУ, 1965. - 225 с.
38. Іоффе О.С. Цивілістична доктрина феодалізму: Вибрані роботи з цивільного права / О.С. Іоффе. - М.: Норма: Норма-Инфра, 2000. - 189 с.
39. Козлова І.В. Перехід права власності на об'єкти нерухомості. / Козлова І.В. - Владивосток.: СВІТ, 1998. - 98 с.
40. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / Відп. ред. А.Л. Маковський / / Цивільний Кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. - М., 1998. - 476 с.
41. Коментар до Цивільного Кодексу РФ, частині другій (постатейний) / Під ред. О.Н. Садикова. - Вид. Третя .- М.: ИНФРА-НОРМА, 1998. - 489 с.
42. Кулаков В.В. Застава нерухомості як спосіб забезпечення зобов'язань / В.В. Кулаков. - К.: УлГУ, 2004. - 133 с.
43. Ломідзе О.Г. Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / О.Г. Ломідзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. - С. 453 с.
Слід зазначити, що, незважаючи на прогресивний характер Концепції, вона вимагає серйозних доопрацювань, тому що положення, що містяться в ній, відображають всю значимість регульованих відносин.
Дана обставина має відбуватися з урахуванням думок і пропозицій громадськості.
1.2 Поняття та ознаки нерухомого майна
У науці цивільного права протягом досить довгого часу ведуться суперечки про поняття «нерухомого майна».
Цивільний кодекс РФ містить визначення нерухомого майна. У силу п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні обсяги і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Саме по собі дане визначення нерухомого майна розгорнутий і об'ємне. Однак не всі його положення розуміються однозначно, що породжує наукові суперечки.
Представники таких галузей науки, як філософія, економіка та ін, пропонують варіанти визначення нерухомості з урахуванням своєї галузевої специфіки. Так, учений-фінансист, Балабанов І.Т. розглядає нерухомість як фінансову категорію, визначаючи її як ділянка території з належними йому природними ресурсами (грунтом, водою та ін), а також будівлями і сооруженіямі27. На його думку, нерухомість - це ділянка території з відповідним приладдям, серед яких називаються природні ресурси, будівлі, споруди. У якості однієї із складових частин вказується і земельну участок28. У даному випадку незрозуміло, що ж таке «територія»? У словнику Ожегова С.І. дається визначення: «Територія - це земельне простір з певними кордонами» 29. Виходить, що земельна ділянка одночасно є і самої нерухомістю, і її складовою частиною, що позбавлене логіки.
Професор Горемикін В.А. вважає, що нерухомість - це товар і називає лише її характерні ознаки, такі як стаціонарність, матеріальність, корисність, довговічність, знос, різнорідність, унікальність і неповторімость30. Здається, що це визначення не відображає специфіку нерухомого майна.
Досить суперечливу і спірну точку зору з даної проблеми висловлює правознавець Іващенко С. Б., який пропонує закріпити в КК РФ визначення нерухомості, корінним чином відрізняється від цивілістичного визначення, оскільки воно, на його думку, сформульовано недостатньо четко31. Критерієм розмежування рухомого і нерухомого майна пропонується вважати ступінь суспільної небезпеки діяння, що зазіхає на те чи інше майно. Даний підхід до визначення нерухомості викликає серйозні заперечення багатьох вчених, тому що пропозиції Іващенко С. Б. щодо вдосконалення законодавства не дозволяють визначити чіткі ознаки (межі) поняття нерухомості, а навпаки, розмивають ці кордони і роблячи «нерухомість» дуже абстрактною категорією.
Більшість вчених-цивілістів вважає, що стаття 130 ЦК РФ, розглядаючи поняття нерухомості, одночасно в якості синонімів використовує три правових поняття: 1) нерухома річ; 2) нерухоме майно; 3) нерухомість. Але в теорії цивільного права вони несуть різне смислове навантаження, і було б не зовсім правильно їх ототожнювати.
Використання у визначенні категорії «нерухома річ" цілком закономірно, оскільки, на думку більшості цивілістів, лише річ може бути об'єктом права власності. Професор Суханов Е.А. вказує, що об'єктами речових прав у російському праві не можуть виступати майнові права - права вимоги, права користування і т.п.32
Щенникова Л.В. пропонує розуміти річ у широкому і вузькому сенсі. Широким поняттям охоплюються не тільки речі матеріальних предметів зовнішнього світу, але також юридичні відносини і права. У вузькому, власному значенні слова, під речами розуміють предмети зовнішнього світу, як створені працею людини, так і що знаходяться в природному стані. Однак далі вона відзначає, що з приводу речей у вузькому сенсі в першу чергу складаються суспільні відносини, що регулюються цивільним правом33.
Гумаров І. вважає, що «загальновживане значення слова« річ »не збігається з її юридичним, більш широким розумінням. Він наводить визначення, де під річчю розуміється "предмет зовнішнього (матеріального) світу, що знаходиться в природному стані в природі або створений працею людини, що є основним об'єктом в майнових відносинах" 34. На підставі аналізу ст. 132 ЦК РФ, що передбачає, що підприємство як майновий комплекс включає в себе не тільки будівлі, споруди та інші речі, але й права вимоги, борги, виняткові права, І. Гумаров робить вельми своєрідний висновок, що закон, крім речей, як предметів матеріального світу, паралельно допускає існування нематеріальних вещей35. З такою позицією погодитися важко, оскільки в законі не міститься достатньо чітких критеріїв, що дозволяють виділити ті речові права, які за певних умов можуть набувати речову оболонку, тобто стати «річчю».
У даному контексті стає зрозуміло вживання законодавцем у понятті нерухомості поряд з категорією «річ» категорії «майно». Тим самим законодавець характеризує нерухомість не тільки як об'єкт, що має матеріальну оболонку (річ), але і як сукупність відповідних прав. Тому у ст. 132 ЦК РФ «підприємство» позначено як майновий комплекс, а не сукупність речей.
Одночасно виникає питання про необхідність використання поняття «майно» в легітимному визначенні нерухомості. О.М. Козир зазначає, що російський законодавець використовує термін «нерухоме майно» як синонім «нерухомих речей» лише суто умовно, насправді обмежуючи категорію нерухомості тільки вещамі36. Вживання у статті 132 ГК РФ третього терміну - «нерухомість» абсолютно зайве, вважає О.М. Козир, оскільки і «річ», і «майно» в принципі охоплюють назване явище цілком. Цим підкреслюється особливе ставлення російського законодавця до тих видів об'єктів, які перераховані в ст. 130 ЦК РФ, що виражається у встановленні більш жорсткого правового режиму, зокрема, державної реєстрації.
Таким чином, в доктрині немає однозначного розуміння з досліджуваного питання. Найбільш поширеною є точка зору, що слід було б виключити зі ст. 130 ЦК РФ згадка про «нерухоме майно» і «нерухомості», ускладнює визначення нерухомості, і акцентувати увагу на категорії «нерухома річ», підкреслюючи тим самим, що об'єктом права на нерухомість є лише предмети, що мають матеріальну форму37.
Аналіз будь-якого поняття проводиться шляхом виділення його істотних ознак.
З визначення, даного в ст. 130 ЦК РФ, вбачається, що поняття «нерухомість» включає в себе певну групу речей. Нерухоме майно становлять речі, тобто «предмети матеріального світу, здатні до задоволення потреб і які можуть бути у володінні людини» .38
Зміст ухвали і основні підходи до правового аналізу поняття «річ» і, в тому числі, «річ нерухома» такі.
По-перше, це матеріальний субстрат. Професор Суханов Є.А. розкриває матеріальність через здатність до фізичного дотику вещі.39
По-друге, річ є предметом. Це означає, що протягом певного тривалого проміжку часу річ здатна мати свої просторові рамки і стійку структуру. Що стосується нерухомості просторова обмеженість проявляється в тому, що до нерухомого майна належать не земля, надра чи води в цілому, а земельні долі, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти.
По-третє, стосовно до юридичної поняття - здатність перебувати у володінні людини. Виключенням є, наприклад, космічні тіла, володіння якими поки що неможливо, не можуть як такі бути предметом панування (відношення статики), а, отже, і предметом обороту (відношення динаміки) і тому не потребують правового опосередкування.
І, по-четверте, об'єкт повинен мати властивості, що задовольняють будь-які людські потреби. В економічній площині даний об'єкт трансформується в товар, з приводу якого і складаються майнові відносини. В іншому випадку об'єкт виключається зі сфери дії майнових відносин, і розглядатися в якості речі в юридичному сенсі не може.
Болтанова Є.С. в якості необхідних ознак нерухомого майна називає: індивідуальний характер (або неповторність), нерухомість (або стаціонарність); як побічні - багаторазове використання в процесі виробництва, збереження первісного вигляду (форми) протягом тривалого періоду, корисність, фундаментальність, тенденція до зростання вартості , необхідність постійного управління, низький рівень ліквідності, значна цінність (істотна значущість) 40.
При розгляді легального визначення нерухомості звертають на себе особливу увагу такі ознаки як міцний зв'язок із землею і неподільність нерухомого майна.
Ознака міцного зв'язку нерухомості із землею використовувався ще в римському приватному праве41. Часто даний ознака іменують «природним».
«Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо ... Безсумнівно, будівельна техніка, що дозволяє переміщати багатоповерхові будинки, здатна ще більше ускладнити і без того не особливо тверде відміну рухомості від нерухомості ^»42, - в якійсь мірі дані рядка зумовили кордону подальших догматичних досліджень у цьому аспекті сутності нерухомого майна. Правознавці розглядали поняття «міцний зв'язок із землею» виключно як з'єднання (поєднаність) ⁴³ об'єкта з грунтом (грунтом). В даний час механічні критерії міцності зв'язку будови із землею помітно втрачають своє значення ^44, поступаючись залежності (міцності) юридичної. ⁴⁵
Але і юридичний зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою (землею) розглядалася переважно як співвідношення правових режимів цих певною мірою самостійних об'єктів нерухомості. Юридична зв'язок у спрощеному вигляді являє збіг (або можливість «співіснування») речових прав власника як на земельну ділянку, так і на будову. У класичному вигляді (будівля є приналежність земельної ділянки), дійсно, такий зв'язок не тільки є, вона необхідна. ⁴⁶ В сучасному ж російському цивільному законодавстві, як уже зазначалося, згадана юридична «зчіпка» при поверхневому розгляді може бути відсутнім. Це дало підставу сучасним дослідникам вважати, що, оскільки «обличчя, яке має право власності на земельну ділянку, за чинним законодавством може стати первинним власником будівлі або споруди як об'єкта нерухомості», то «вимога міцного зв'язку з землею проглядається лише в контексті фізичного з'єднання з земельною ділянкою, при відсутності, як правило, загального правового режиму ». ⁴⁷
Разом з тим ця обставина є недостатнім, щоб зробити однозначний висновок про відсутність юридичної «міцної пов'язаності» об'єктів нерухомості, в даному випадку - земельної ділянки та будівлі, з таких міркувань. По-перше, можливо, відсутнє на момент
придбання будови право на земельну ділянку під ним виникає згодом або шляхом передачі його колишнім власником будівлі, або виникненням речового права на дану ділянку або ділянка, необхідна для користування будовою (ст. 552 ГК РФ). По-друге, об'єкт нерухомого майна фактично і юридично закріплений на конкретному, індивідуально-певній ділянці землі, що необхідно для адресності та публічності цього об'єкта, на земельній ділянці, не просто виділений в натурі, а юридичними засобами позначеному в спеціальних облікових технічних та реєстраційних документах . У літературі така просторова і правова відособленість об'єкта нерухомості від інших об'єктів цивільних прав визнається його (об'єкта нерухомості) дискретністю. ⁴⁸ Юридичне позначення нерухомості спочатку завжди випереджає виникнення речових прав на нього. Речові права на певний об'єкт нерухомості зовсім не можуть бути зареєстровані (наприклад, при самовільної будівлі), але це не може означати, що нерухоме майно не стає предметом правового, в тому числі цивільно-правового, регулювання. Зокрема, містобудівне законодавство встановлює, що об'єктами містобудівної діяльності, що підлягають державному технічному обліку та технічної інвентаризації, є:
а) об'єкти, завершені будівництвом та прийняті в експлуатацію;
б) самовільно зведені завершені будівництвом об'єкти (частини об'єктів);
в) об'єкти, не завершені будівництвом, в тому числі об'єкти, дозвіл на будівництво яких не видавалося;
г) безхазяйне об'єкти. Відомості про ці об'єкти (вже визнаних нерухомими) є основою для здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, ведення державного статистичного обліку, визначення розміру податку на майно, ведення земельного, містобудівного кадастрів, а також реєстру федерального майна. ⁴⁹
Крім того, «міцна» юридичний зв'язок будівлі або споруди з землею за відсутності єдиних речових прав на будівлю і земельну ділянку під ним виявляється і у взаємному правовому вплив правових режимів один на одного, а за відсутності на будову будь-яких речових прав (наприклад, самовільна споруда) можна говорити про "несанкціонований якісній зміні" об'єкта нерухомості, яким є земельна ділянка. ⁵⁰ Слід зазначити, що міцний зв'язок із землею нерухомого об'єкту, по суті, скорочує обмежений просторовий ресурс землевласника, порушує територіальну недоторканність публічного власника, обмежує доступ до надр і т.д.


48. Лапач В.А. Система об'єктів цивільних прав: Теорія і судова практика. СПб.: Юридичний центр Прес, 2002. С. 140.
49. Положення про організацію в Російській Федерації державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів містобудівної діяльності, затверджене Постановою Уряду РФ від 4 грудня 2000 р. N 921.
Розглянуті положення про міцного зв'язку нерухомого об'єкта з землею не можуть не бути обумовлені тимчасовим чинником цього зв'язку. Позитивна норма ГК РФ про нерухоме майно, на жаль, не містить вказівки на часовий характер міцного зв'язку. Саме з цієї причини у правозастосовчій практиці у вирішенні питання про віднесення міцно (і фізично, і юридично) пов'язаного із землею об'єкта до нерухомості превалюють норми публічного права, однозначно не визнають тимчасові споруди об'єктами нерухомого майна незалежно ні від міцності зв'язку об'єкта з землею, ні від його неперемещаемості.
Ця обставина в цілому поділяється окремими правознавцями: Видається сумнівною обгрунтованість визнання об'єктів, споруджених на час, нерухомістю через відсутність ознаки міцного зв'язку з землею, сталості, безстроково, їх призначеного для задоволення постійної, а не тимчасової лише господарської мети. Незалежно від наявності фундаменту вони не володіють властивостями неперемещаемості зважаючи запрограмованого знесення або перенесення. Даний висновок не представляється безперечно доведеним. Тимчасова будівля або споруда, що має фізичну міцний зв'язок із землею, за логікою має мати і певну юридичну зв'язок з займаним ділянкою (надання того чи іншого права землекористування, адресність і т.д.). Норма ГК РФ не містить прив'язки будівлі або споруди до тимчасового критерію. Рукотворні об'єкти нерухомого майна по суті своїй тимчасові, побудовані в 60-ті роки численні блокові п'ятиповерхові будинки вже найближчим часом зажадають демонтажу. У зв'язку з цим у буквальному значенні тимчасовий (чи постійний) характер об'єкта не може бути покладено в основу поділу речей на нерухомі і рухомі. Не тільки тимчасовий чи постійний характер будови в даний час зумовлює віднесення об'єкта до нерухомого або рухомого майна. У не меншому ступені правозастосовна практика орієнтується на інший, також не встановлений цивільним законодавством критерій: капітальність або некапітальні споруди. Ілюстрацією цього суто технічного підходу може бути одне з численних справ, розглянуте вищою судовою інстанцією (Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1


50. Сенчіщев В.І. Об'єкт цивільного правовідносини. Загальне поняття. Актуальні питання цивільного права / Под ред. М.І. Брагінського; Дослідницький центр приватного права; Російська школа приватного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.
лютого 2000 р. N 3280/99). Досліджуючи заяву позивача про право на нерухому річ, на підтвердження чого позивач представив реєстраційні документи бюро технічної інвентаризації, Вищий Арбітражний Суд РФ зазначив, що цей факт (реєстрація в БТІ) не свідчить про придбання об'єкта нерухомості. Крім того, зазначено, що в процесі розгляду спору судом не досліджено питання про те, побудований чи колишнім власником тимчасовий павільйон або капітальна будова, чи була отримана на його спорудження необхідна дозвільна документація. Після з'ясування цих обставин суд повинен дати правову оцінку реєстраційного посвідчення БТІ. Суд, слід далі, повинен оцінити значення реєстрації в БТІ договору купівлі-продажу, з'ясувавши, породжувала така реєстрація право власності на об'єкт у позивача або шляхом реєстрації здійснювався тільки технічний облік предмета договору. ⁵¹
Підміна правових понять технічними деталями (капітальність, наявність або відсутність комунікацій) не допоможе, природно, правильно дати юридичну оцінку об'єкта: є він нерухомим чи ні. Техніко-архітектурна характеристика, безумовно, необхідна суду для оцінки, але в якості не більш ніж одного з багатьох обгрунтувань. Визнання поняття «міцний зв'язок із землею» виключно як фізична, таким чином, вручає право вирішення одного з найважливіших питань цивільно-правового регулювання економічного обороту не правознавцям, а інженерам з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками. Суди повинні приймати рішення про визнання об'єкта нерухомим, дослідивши весь комплекс юридичних проблем, не зводячи їх до капітальності або до тимчасовості.
Відсутність у наведеному визначенні критеріїв, що визначає сутність і віднесення того чи іншого майна до нерухомого заповнюється досить розгорнутим переліком конкретних нерухомих об'єктів. Цей перелік тем не менш безальтернативно свідчить про використання і міжнародно-правовими актами виключно цивілістичної конструкції цих об'єктів (міцний зв'язок із земельною ділянкою та неможливість перенесення без шкоди призначенням).
Не менш важливим у визначенні нерухомості об'єкта є другий критерій, як відомо, застосовуваний в сукупності з першим - міцнішим зв'язком із землею. Мова йде про неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. У літературі цей критерій лише констатувався, судова практика при віднесенні або невіднесення об'єкта до нерухомості також основний упор робила на міцний зв'язок із землею. Міцна зв'язок із землею (як фізична, так і юридична) втрачає сенс, якщо об'єкт може бути незатруднітельно переміщений в будь-яке інше місце. Якщо рідкісна нерухома річ у сучасному світі не може бути переміщена у просторі, то який сенс слід вкладати в один з понять, що визначають нерухомість об'єкта, а саме в його неперемещаемость?


51. Текст Постанови опубліковано: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2000. N 5.
Причому законодавець не ставить у умова витратність можливого переміщення, вартість об'єкта, його збереження і т.д. Критерій полягає саме в заподіянні невідповідного збитку призначенням об'єкта. Буквальне тлумачення норми ЦК РФ (ст. 130) не може дати ясне однозначне розуміння низки дуже суттєвий аспект, а саме:
1. Несоразмерний збиток. Поняття нерозмірності потребує хоча б у порівняльній мірою. Нерозмірності щодо чого? Чи є міра цієї «пропорційності»?
2. Збиток призначенням. Цивільне законодавство, як і будь-яке інше, оперує (має оперувати) чіткими, формально визначеними поняттями. У чому повинен виражатися збиток? У грошових сумах? Чи кожен об'єкт має призначення? У часткової неможливості нести (відправляти, виконувати) призначення?
3. Несоразмерний збиток призначенням. Чи означає це оціночне поняття, що просторове переміщення об'єкта може спричинити більший чи менший утруднення у виконанні функціональних завдань (якщо вони є)?
Ці та багато інших питань не знайшли поки рішення ні в науці цивільного права, ні в законодавстві, ні в судовій практиці. Якщо мова в даній площині йде не про будівлях і спорудах, то проблема застосування аналізованих критеріїв розподілу майна на рухомі чи нерухомі зовсім не ставиться, отже, можна припустити, що міцний зв'язок із землею і неперемещаемостью може мати значення виключно для рукотворних споруд. Для будівель і споруд початкова стадія юридичного існування - або землевідведення, дозвіл на будівництво, приймання в експлуатацію і т.д., або знос або узаконення самовільно будівлі, причому в останньому варіанті знову ж надання земельної ділянки, будівельна експертиза (на предмет безпеки) і т.д.
Слід зробити висновок, що легальний критерій віднесення об'єктів до нерухомого майна, зазначений у ст. 130 ЦК РФ, не стільки свідчить про фізичну пов'язаності з землею (вона ще дуже і дуже важлива), скільки передбачає юридичну площину такий з'єднаними, що свідчить про більш тісну правовому взаємодії і наявності структурних побудов і системних зв'язків. Більш докладно будівлі та споруди будуть розглянуті в з іншими об'єктами нерухомого майна в наступних розділах. У цьому параграфі акцентується увага на неминучих правових зв'язках нерухомих об'єктів, які, не виключаючи їх природне з'єднання, об'єктивно необхідні і наявні в нерухомості.
Як було зазначено раніше, на ряду з такою ознакою нерухомості як міцний зв'язок із землею, особливу увагу слід приділити такій ознаці, як неподільність нерухомого майна.
Відомо, що нерухомі речі за своєю правовою природою не Споживана, індивідуально визначені і, як будь-яка річ, в юридичному значенні неподільні. Безумовно, у майновому обороті беруть участь складні речі, речі з приладдям (ст. ст. 134, 135 ЦК РФ). ⁵² Але навіть ці юридичні конструкції, визнаючи в певних випадках окремі «складові» частини речей самостійними об'єктами, об'єднують їх в єдине ціле. Тільки об'єднана таким чином річ ​​виступає в обороті, підкоряючи своїй правову долю увійшли до її складу і юридично «розчинилися» в ній (речі) інші предмети матеріального світу, які в інших умовах можуть виступати в якості самостійних об'єктів (горезвісний сервіз). Безперечно, складна річ може бути розділена на окремі речі - об'єкти, раніше виступають єдиним цілим, і кожна з складових частин здатна бути предметом економічного інтересу. Але виділення зі складної речі її складової частини як самостійного об'єкту веде до юридичного «зникнення» складної речі або до її якісних змін, що дозволяє говорити про появу нової речі. Виникнення ж нової речі «з частини іншої речі» неможливо без юридичного зникнення попереднього матеріального об'єкта і появи нового.
Іншими словами, в даних обставинах можна говорити виключно про розділення речі на дві нових, самостійних. Подільність речей як сутнісна ознака значною мірою характерна для об'єктів, визначених родовими ознаками.
Вельми показовим у зв'язку з викладеним є Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 липня 2002 р. N 3531/00. ⁵³ В арбітражний суд подано позов про визнання недійсним договору від 14 січня 1998 р. N 3 про купівлю-продаж свердловини мінеральної води N 1-Б і не завершеного будівництвом будівлі насосної станції та про застосування наслідків недійсності цих угод. Задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій зробили висновок, що за складом і призначенням свердловина і насосна станція, згідно зі ст. 135 ЦК РФ, повинні розглядатися відповідно як головна річ і приналежність. Свердловина була об'єктом федеральної власності і не перебувала в законному володінні підприємства «Політ». Тому накладення на неї арешту як на майно боржника, згідно з Тимчасовим положенням про порядок звернення стягнення на майно організацій, затвердженим Указом Президента РФ від 14 лютого 1996 р. N 199, і подальша її реалізація суперечать законодавству. Насосна станція арешту не піддавалася, тому підстав для її реалізації не було.


52. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої / Под ред. проф. Т.Є. Абова і А.Ю. Кабалкіна; Ін-т держави і права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право і закон, 2002; Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Рук. авт. кол. і відп. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-тє вид., Испр. і доп. М.: Юридична фірма "Контракт"; Инфра-М, 1998.
53. Текст Постанови опубліковано: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2002. N 10.
Суд касаційної інстанції обгрунтовано визнав, що ці висновки не відповідають матеріальному і процесуального права. З матеріалів справи випливає, що свердловина і насосна станція є сукупністю речей, що утворює єдине ціле, і використовуються за загальним призначенням. Насосна станція будувалася підприємством «Політ» стосовно до свердловини, і надалі свердловина і насосна станція експлуатувалися як єдиний майновий комплекс - гідротехнічна споруда (ст. 134 ГК РФ).
Про ці обставини, а також про те, що свердловина і насосна станція на момент накладення арешту та звернення стягнення на майно перебували в законному володінні підприємства «Політ», свідчать документи Омського міського бюро технічної інвентаризації - технічні паспорти названих об'єктів, договір від 14 жовтня 1994 р. N 023 про закріплення за підприємством «Політ» державного майна на праві господарського відання. Ці документи не досліджено судами першої та апеляційної інстанцій, і їм не дано належної оцінки. На необхідність оцінки свердловини та насосної станції як єдиної (складної) речі, а також встановлення законного власника цього майнового комплексу було вказано у Постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 26 вересня 2000 р. по цій справі.
Викладене дозволяє зробити висновок, що дане принципове положення про неподільність можна, а в деяких випадках слід поширити на речі нерухомі. Традиційний поділ нерухомих речей на нерухомість за природою, на нерухомість за призначенням і на нерухомість згідно із законом виходить в тому числі і з винятковою неподільності цих об'єктів (див., наприклад, Французький цивільний кодекс). У першу чергу це відноситься до об'єктів нерухомості за природою: ділянках надр, земельних ділянок.
Поняття «ділянку» вже означає частину цілого. Умовне, виключно правове вичленення з цього єдиного цілого індивідуально-визначеної ділянки вичерпує механізм включення цього об'єкту в підприємницький оборот (в іншому випадку поняття дискретності об'єктів цивільних прав як необхідної умови обороту втрачає сенс). Ділянка надр, земельну ділянку неподільний за своєю юридичною природою; виділення ж в натурі "частини" земельної ділянки означає припинення первинного об'єкту і поява двох нових, які тільки сумарно (територіально, просторово) відповідають попереднього об'єкту. У зв'язку з цим відоме положення, що при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій воно знаходиться, до набувача будівлі (споруди) переходять права на земельну ділянку (ст. 273 ГК РФ), природним чином вплітається в регулювання відносин з приводу нерухомого майна. Якщо спочатку в даній статті законодавець справедливо позначає власне земельну ділянку, то надалі включає до складу об'єктів нерухомого майна нове, дещо несподіване поняття: "частину земельної ділянки". Чи є в цьому випадку частина земельної ділянки самостійним об'єктом цивільних прав або ми маємо справу з простою законодавчої недбалістю? Відповідь природний: «частина» земельної ділянки (будь-якого іншого нерухомого майна) - власне земельну ділянку.
Видається, що поява категорії «частина» в об'єктах цивільних прав не можна віднести до елементарної законотворчої помилки, оскільки відносно іншого об'єкта нерухомого майна також і неодноразово застосовується таке поняття: підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів (ст. 132 ГК РФ). Крім того, в цивільному законодавстві як об'єкти прав зустрічаються: частини земельних ділянок (ст. ст. 340, 552, 553 ЦК РФ), частини ділянок надр (ст. 26 Федерального закону РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »), частини приміщень (ст. 26 того ж Закону), а також частини будинків, частини житлових будинків і т.д.
Разом з тим на прикладі такого, здавалося б, прагне до постійної зміни власного складу об'єкта цивільних прав, яким є підприємство, можна усвідомити таке. Власник повноважний, наприклад, відчужувати підприємство не тільки як єдиний об'єкт, а й «частинами", попередньо «розчленувавши» майновий комплекс. Таким чином окремо можуть бути продані або відчужені іншим способом і з окремим самостійним договорами різним особам речі, права на результати інтелектуальної діяльності , права, обов'язки і т.д. У такому випадку підприємство - майновий комплекс - вже не виступає як колишній нерухомий об'єкт цивільних правовідносин, юридично він припиняє своє існування. Основним критерієм, що визначає юридичні рамки підприємства як майнового комплексу, є раніше склалася і зберігається їм на момент відчуження первісна цивільно-правова оборотоздатність як єдиного об'єкта, здатність і далі, і аналогічним чином брати участь у підприємницькій діяльності. Вилучення зі складу майнового комплексу, зумовленого його місцем в економічному обороті і що стоять перед ним виробничо-господарськими завданнями, будь-якого істотного елементу (речі, права і т.д.) тягне припинення майнового комплексу як єдиного об'єкта і появу ряду інших об'єктів - самостійних речей, прав, результатів інтелектуальної діяльності.
Наведений висновок знаходить підтвердження і в практиці Вищого Арбітражного Суду РФ. При розгляді судової справи про купівлю-продаж підприємства на умовах конкурсу було встановлено, що опублікований склад відчужуваного торгового майнового комплексу як боргів підприємства містив певну кредиторську заборгованість. Після укладання угоди і її відповідного оформлення новий власник встановив, що фактична заборгованість підприємства значно перевищує публічно зазначену продавцем. Ця обставина послужила підставою позову покупця про включення в договір купівлі-продажу підприємства умови про правонаступництво лише в частині зобов'язань (заздалегідь йому відомих), тобто новий власник запропонував обмежити зміст (склад) майнового комплексу. Арбітражний суд, відмовивши власникові у позові, послався на положення ЦК РФ (ст. ст. 132, 559) про перехід у власність покупця підприємства в цілому як майнового комплексу, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам. ⁵⁴
Безумовно, не можна ставити знак рівності між предметами і явищами навколишньої дійсності і інтерпретацією цих предметів і явищ в законодавстві, яка природним чином дозволяє собі підпорядковувати фізичні, соціальні, психологічні й інші об'єктивні властивості потреб найбільш ефективного правового регулювання. Юридична наука оперує як вихідний, базового матеріалу, по суті, похідними, правовими категоріями: нормами, юридичними фактами і т.д., - однак у доктрині є поняття базового, основоположного характеру, руйнування яких може призвести до заперечення всієї цивілістичної науки як такої . Зважаючи на це не може бути виправданням включення в оборот частини нерухомої речі тільки на підставі тієї обставини, «що це законом не забороняється». Не можна повністю погодитися і з наступним, безперечно економічно обгрунтованим положенням, що "при формальному тлумаченні цих норм виходить, що при необхідності передати у користування не весь об'єкт цілком, а тільки його частину власник повинен спочатку розділити об'єкт на нові об'єкти права власності, а тільки потім передавати один з них у користування. Виконання таких вимог привело б до невиправданого ускладнення майнового обороту. А що робити після припинення оренди частини нерухомості, виділеної у вигляді самостійного об'єкта права власності? Об'єднувати, а в разі необхідності передачі у користування інших частин знову "ділити" ? На щастя, на практиці власники подільних об'єктів нерухомості передають у користування приміщення і частини земельних ділянок без «розділу» будівлі чи ділянки. При цьому згідно з п. 2 ст. 26


54. Пункт 4 додатка до інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості».
Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод до них» до договору оренди, що представляється на реєстрацію, додається план ділянки або будинку, на яких позначені здають в оренду частини ділянки або орендовані приміщення ». ⁵⁵ Деякі додаткові формальності в здійсненні операцій з нерухомістю з запасом компенсують можливі незворотні і згубні втрати в становленні цивілізованої практики гласного обороту нерухомого майна, в реєстрації прав на нього.
ГК РФ (ст. ст. 128, 130), визначаючи об'єкти цивільних прав, досить чітко обмежує ці об'єкти неможливістю їх подальшого юридичного «дроблення»: ділянка надр, земельна ділянка, будівля (споруда) і т.д. Здавалося б, «остаточність» цього рівня не дотримується спочатку самим ГК РФ, потім іншими федеральними законами та іншими правовими актами. Мова йде в першу чергу про гол. 35 ЦК РФ «Найм житлового приміщення», яка вводить в якості окремого об'єкта цивільних прав фізичну частину самостійного і, здавалося б, неподільного будівлі. Включення в майновий оборот житлового приміщення логічно й неминуче спричинило появу в якості окремого об'єкта цивільних прав і приміщення нежитлового: кімнат, цокольних поверхів, підвальних і горищних приміщень і т.д. Безперечно, нерухома річ як юридична конструкція має будь-який сенс тільки як об'єкт прав, в першу чергу речових. Метою цієї роботи не ставиться дослідження речових прав на даний об'єкт. ⁵⁶ В даному дослідженні, наскільки це можливо, робиться спроба лише частково висвітлити, по-перше, така властивість речі, як подільність, і, по-друге, визначити ряд інших проблемних напрямків подальшого дослідження нерухомого майна як об'єкта цивільних прав.
Законодавство та юридична наука досить вільно вибудовують власні правові категорії і системні блоки без обліку, в усякому разі без гранично точного відповідності, понять і системних утворень регульованих суспільних відносин, вводячи в науково-юридичний побут, наприклад, фікції. Філософії відомо, що рефлексивно відтворенням образу знання і саме реальне наукове знання можуть не відповідати одна одній, що тягне неправдиву рефлексію. І в переліку об'єктів нерухомого майна цивільне законодавство і цивілістична наука не прагнуть, а в окремих випадках свідомо уникають відповідності економічним явищам і фізичних характеристиках об'єктів матеріального світу, що в результаті і не призвело до повного сприйняття класичною філософією в якості свого предмета і законодавства, і юридичних наук
Безперечно, практично будь-яка матеріально існуюча річ може бути технічно розділена на частини, причому кожна з цих частин (фізичних частин тілесної речі) може стати самостійним об'єктом майнового інтересу. У складі будівлі (споруди) технічно може бути виділено окреме приміщення, яке в якості самостійного об'єкта з дотриманням певних умов і форми служить предметом різноманітних угод. У цьому випадку немає підстав говорити про протистояння категорій «ціле - частина», оскільки технічно


55. Піскунова М. Про подільності нерухомих речей / / Бізнес-адвокат. 2003. N 9.
56. Скловський К. Деякі проблеми права на нежитлове приміщення: Про складні проблеми речових прав на нежитлові приміщення та шляхи їх вирішення / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2003. N 8 (129).
виділене приміщення включається в оборот не в якості частини будівлі, а в якості повноцінного, самостійного, індивідуально-визначеного і т.д. об'єкта, який допускається в цьому значенні нехай не ГК РФ, але іншим федеральним законом.
Дещо інакше складається юридична доля «вихідного» нерухомого майна - будівлі, зі складу якого спочатку технічно, а потім і юридично був виділений самостійний об'єкт. Чи зберігається в цьому випадку первинний статус будівлі як окремого об'єкта? Безумовно, щодо інших, повністю оборотоздатні речей дана проблема не може бути застосована, тому що відокремлена від речі незначна, несущностная частина (деталь, елемент і т.д.) не впливає за загальним правилом на дискретність даного майна. Так само не впливає на істота нерухомого об'єкта відокремлена від нього (або замінена) приналежність. Вельми показово і значуще в цьому відношенні Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 26 жовтня 1999 р. N 3655/99. На мій погляд, і актуальність проблеми, що вирішується судом, і аргументація висновків постанови обумовлюють максимальну повноту відтворення судового акту.
Так, Президія Вищого Арбітражного Суду РФ розглянув протест заступника Голови Вищого Арбітражного Суду РФ на Постанову Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 28 квітня 1999 р. у справі N 4369/616 Арбітражного суду Калінінградської області і встановив: товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до Арбітражного суд Калінінградській області з позовом до закритого акціонерного товариства й товариству з обмеженою відповідальністю з позовом про визнання права власності на 117 дверних блоків «Бостоніан» і звільнення їх від арешту.
Позов заявлений про звільнення майна від арешту, накладеного Ухвалою Арбітражного суду Калінінградської області від 1 жовтня 1998 р. по справі N 3515. Даним Ухвалою, винесеним з метою забезпечення позову товариства до ЗАТ, накладено арешт на будівельні матеріали, обладнання та інше майно відповідача. Рішенням від 21 січня 1999 р. позовні вимоги задоволені частково: за позивачем визнано право власності на 66 дверних блоків, встановлених в не завершеному будівництвом житловому будинку, і вони звільнені від арешту. В іншій частині позову відмовлено. Постановою апеляційної інстанції від 10 березня 1999 р. рішення змінено, у визнанні права власності на 66 дверних блоків відмовлено, в іншій частині рішення залишено без зміни.
Федеральний арбітражний суд Північно-Західного округу Постановою від 28 квітня 1999 р. постанову суду апеляційної інстанції скасував, рішення суду в частині звільнення майна від арешту скасував і в позові в цій частині відмовив, в іншій частині рішення залишив без зміни. Президія вважає, що постанови апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню, а рішення суду - зміни з таких підстав. Як випливає з матеріалів справи, між ТОВ (замовник) та ЗАТ (підрядник) укладено договір підряду від 15 січня 1998 р. N 1, згідно з яким підрядник взяв на себе зобов'язання своїми силами та з власних матеріалів закінчити незавершене будівництво 19-квартирного житлового будинку, розташованого за адресою: м. Калінінград, вул. Земельна, д. 4а. На виконання своїх договірних зобов'язань ЗАТ здійснило в липні і серпні 1998 р. установку в споруджуваному будинку 66 дверних блоків, а ТОВ справило оплату виконаної роботи та дверних блоків.
У серпні 1998 р. договірні відносини з будівництва житлового будинку між сторонами були припинені, і замовник уклав нові договори підряду на завершення будівництва об'єкта нерухомості з іншими підрядниками (договори від 21 жовтня 1998 р., від 14 жовтня 1998 р., від 21 жовтня 1998 р.), які закінчили будівництво (акт робочої комісії про прийняття закінченого будівництвом будівлі від 15 січня 1999 р.).
Таким чином, на момент винесення Ухвали суду від 1 жовтня 1998 р. про накладення арешту і складання судовим приставом-виконавцем акта опису та арешту 66 дверних блоків від 16 жовтня 1998 р. законом власником об'єкта незавершеного будівництва було товариство з обмеженою відповідальністю. При цьому встановлені в будинку дверні блоки перестали бути окремими самостійними об'єктами власності, а стали частиною належить позивачеві нерухомості. Вимога ТОВ про виключення встановлених у житловому будинку дверних блоків з акта опису й арешту майна є законним і обгрунтованим, оскільки позивачу належить нерухомість, частиною якої є дверні блоки, і останні не існують в якості окремого предмета, у зв'язку з чим не можуть бути включені в акт опису майна. Крім того, вони не можуть бути включені до акта опису й тому, що не належать боржникові через припинення з ним договірних відносин по підряду. Тому рішення суду про звільнення від арешту 66 встановлених дверних блоків є законним і обгрунтованим і скасуванню не підлягає.
Оскільки встановлені в будинку дверні блоки як окремий предмет не існують, а є частиною належить позивачеві нерухомості, суд першої інстанції необгрунтовано задовольнив позовні вимоги про визнання права власності на 66 дверних блоків. У цій частині рішення суду підлягає скасуванню. В іншій частині рішення суду є законним і обгрунтованим і скасуванню не підлягає. Постанова апеляційної інстанції підлягає скасуванню, так як нею розглядалося питання про право власності на встановлені в будинку дверні блоки, тобто на об'єкти, які вже не існують. За цим же підставі підлягає скасуванню постанова касаційної інстанції в частині визнання права власності на 66 дверних блоків. У частині відмови в позові про звільнення від арешту встановлених у будинку дверних блоків названа постанова також підлягає скасуванню, оскільки до моменту складання акта опису й арешту майна - 66 дверних блоків, останніх як окремого самостійного предмета застави не існувало, отже, не підлягала застосуванню ст. 353 ГК РФ.
Аналогічно складається ситуація з відчуженням (заміною) не тільки приладдя нерухомого майна, але і його технологічної частини - дахи, стіни і т.д. Однак нерідко приводиться в цивілістиці приклад з колод будовою, яка є нерухомістю, а при розбиранні на колоди такою бути перестає, але після складання знову з'являється, ¹⁷ у даному випадку не може бути використаний як свідчення прояву сутності будівлі, оскільки або повторно «з'являється» новий об'єкт нерухомого майна, або первинний об'єкт продовжує своє юридичне існування, навіть відсутній фізично.
Викладене вище положення не може бути поширене на правову конструкцію будівлі, що існувала до «виділення частини» у вигляді єдиного нерухомого об'єкта, незважаючи на те, що в законодавстві та доктрині допускається можливість поділу нерухомого майна на частини. Як зазначалося вище, М. Піскунова вважає, що способом розділу нерухомої речі слід визнати «відчуження власником подільною нерухомої речі її частини. Даного виду угоди прямо не передбачені законом, але вони не суперечать змісту права власності (ст. 209 ЦК РФ) і можуть відбуватися у відповідності з принципом свободи договору. Необхідними умовами є відсутність протиріччя закону й іншим правовим актам, у тому числі подільність нерухомості та дотримання охоронюваних законом інтересів інших осіб. При цьому у власності відчужувача теж повинна залишатися частина нерухомості як об'єкт права, індивідуально-визначена і зберігає вихідне призначення ». ¹⁸ Більше того, розглядаючи і обгрунтовуючи можливість участі в обороті як самостійних об'єктів« частин нерухомості », М. Піскунова вважає: надання частини подільною речі у користування (оренда, позика, найм) також відповідає змісту права власності, але не є розділом речі. Подільна, але не розділена річ продовжує залишатися цілим об'єктом речового права власності, в той час як її частина стає об'єктом (предметом) зобов'язальних прав.
Така конструкція недопустима ні законодавчо, ні доктринально. Відома дихотомія цивільного права, все побудова галузі цивільного законодавства будуть зруйновані подібним, практично механічним, «неорганічним змішанням» речових та зобов'язальних прав.
У Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно (під редакцією В. В. Витрянского), підготовленої в рамках роботи Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства (п. 4 Протоколу від 20 травня 2002 р. N 9), в аналізованому аспекті зазначається: «Якщо за своїми природним (фізичним, конструктивним і т.д.) характеристик нерухома річ може бути поділена на декілька самостійних речей, то при розділі колишня нерухома річ своє існування припиняє, і утворюються два або більше самостійних об'єкта права». ⁵⁹ Дане пропозиція Концепції бездоганно тільки у відношенні об'єктів нерухомого майна, які при поділі створюють просту, лінійного (сумативне) рівня сукупність нових нерухомості (земельні ділянки, ділянки надр). Більш складні за складом і сутності об'єкти нерухомості, до яких, наприклад, відносяться будівлі і споруди, вимагають особливо ретельного підходу. У зв'язку з цим видається дещо категоричним наступне положення Концепції: «Власник будівлі, що бажає розпорядитися окремим приміщенням, повинен спочатку зробити виділення цього приміщення, тобто зареєструвати своє право власності на приміщення. Право власності на будівлю в цьому випадку припиняється з зникненням, в юридичному відношенні, самої будівлі »(розділ III § 3 Концепції). ⁶⁰ Не ставлячи під сумнів першу частину наведеного пропозиції, представляється недостатньо аргументованою друга його частина - про юридичну зникнення будівлі як об'єкта цивільних прав, оскільки первісної нерухомої річчю виступала не просто річ, а складова річ з більш складним системним рівнем і типом елементно-структурних відносин. Практика демонструє недостатньо чітку позицію в аналізованій проблемі. У цілому судами поки визнається можливість відчуження «частини нерухомого майна» без додаткової реєстрації цієї частини як самостійної нерухомості. Однак є й практика, прямо підтверджує обгрунтованість пропозицій Концепції. Так, у Постанові ФАС Північно-Західного округу від 5 серпня 2002 р. N А56-8577/02 зазначено: «... права можуть бути зареєстровані або на будівлю або споруду в цілому, або на самостійні вторинні об'єкти - нежитлові приміщення, що входять до його склад.
Реєстрація права власності однієї особи на нежитлове приміщення, що входить до складу будівлі, виключає можливість реєстрації права іншої особи на все це будівля ». У цьому ж Постанові судом був зроблений ще один важливий висновок: у зв'язку з виділенням з будівлі нежитлового приміщення та його відчуженням і залишилася частина будинку повинна була пройти особливий технічний і кадастровий облік, без якого цю частину нерухомого майна не можна визнати сформованої як об'єкт нерухомості.


57 Валєєв М.М. Речі як об'єкти цивільних правовідносин: Дис. ... канд. юрид. наук. Єкатеринбург, 2003.
58. Піскунова М. Про подільності нерухомих речей / / Бізнес-адвокат. 2003. N 9.
59. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / / Удосконалення законодавства, що регулює оборот нерухомого майна: Матеріали конференції / Відп. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
60. Там же. С. 28.
Не вирішені в даний час численні проблеми визнання нежитлового приміщення самостійним нерухомим об'єктом все більш і більш створюють і в правозастосовчій практиці, і в розвивається системі реєстрації прав на нерухоме майно юридично складну ситуацію, вихід з якої може бути тільки законодавчий, заснований на базових російських цивилистических принципах , у тому числі вироблених дослідниками системи нерухомих об'єктів і речових прав на них. Такі шляхи, зокрема, пропонуються К.І. Скловський, котрі вважають, що право на окремі нежитлові приміщення може бути виражено в «фікції часткової власності». Визнаючи за цією пропозицією певні плюси і мінуси, автор тим не менш справедливо вважає, що більш оптимальним варіантом може служити свого роду речове право користування об'єктом нерухомості, що є матеріальною частиною, наприклад, будівлі. ⁶¹ Представляється, що подальша теоретична розробка повинна вестися і в цьому напрямку, можливо з виходом за звичні й чіткі рамки розподілу на «речове» і «зобов'язальне».
Підводячи деякі підсумки роздумів про «неподільної речі і її частини», слід зазначити, що, висловлюючи певні сумніви про можливість визнання частини нерухомої речі самостійним об'єктом цивільних прав, не заперечується тим не менш принципово можливе розділення нерухомості на нові об'єкти. Більше того, відома римським правом конструкція «стін» практично доповнюється «вертикальним» її побудовою. Житлові і нежитлові приміщення достатньо давно і повсюдно включені в майновий оборот. На часі питання не про власне існування, а про співвідношення будівлі і приміщення в ньому як самостійних об'єктів нерухомого майна в системі нерухомості, причому не тільки в системі простий, сумативне рівня, але і в сукупностях більш вищого порядку, рівня складною і складовою нерухомої речі.
У науці цивільного права в останні роки була висунута теорія про юридичному характері поняття «нерухоме майно». На думку її прихильників, нерухомістю визнається не всяке майно, міцно пов'язане з землею, а лише те, права на яке зарегістріровани62. В обороті можуть бути об'єкти нерухомості, права на які зареєстровані. Отже, державна реєстрація - це юридичний ознака нерухомості.
Протилежна точка зору висловлена ​​Витрянский В.В. і Гонгало В.М63. Так, на думку Гонгало В.М., «для визнання речі нерухомої потрібно міцний зв'язок із землею, неможливість її переміщення без невідповідного збитку її призначенням». В обгрунтування цієї думки покладені наступні аргументи: поділ речей на рухомі і нерухомі обумовлено їх об'єктивними якостями; державна реєстрація не є класифікаційним ознакою нерухомості.
Представляється, що дана точка зору є найбільш доцільною та обгрунтованою, бо побудована на об'єктивному характері виділення нерухомості, в якій необхідно зазначити ряд додаткових моментів.
По-перше, якщо нерухоме майно підлягає державній реєстрації, то нелогічно і суперечливо одночасно стверджувати, що нерухомість виникає з моменту реєстрації.
По-друге, концепція юридичного поняття нерухомості призводить до ослаблення почав формальності обороту нерухомості. На думку Ломідзе О.Г., «навіть якщо будівництво нерухомого майна (наприклад, будівлі) фактично завершено, до моменту реєстрації такий будинок не є єдиним об'єктом права власності, так само як і будь-якого іншого цивільного права. До моменту реєстрації будівельні матеріали, використані при будівництві будівлі, існують як окремі об'єкти права власності. »64. За логікою Ломідзе О.Г. можна зробити висновок, що будівля може бути, наприклад, продано як сукупність будівельних матеріалів за правилами обороту рухомого майна. Безумовно, даний висновок, до якого неминуче повинні прийти прихильники юридичного поняття нерухомості, суперечить ідеї державної реєстрації на нерухоме майно та угод з ним. При цьому, Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в редакції 1997 р. і судова практика відносять незавершене будівництво до об'єктів недвіжімості65.
Таким чином, обгрунтована правова позиція, відповідно до якої видається більш правильним вважати, що державна реєстрація права на нерухоме майно не ознака, а наслідок віднесення майна до нерухомості.

Глава II. Види об'єктів нерухомості
2.1. Традиційні об'єкти нерухомості
ЦК України містить приблизний перелік об'єктів нерухомого майна. До нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. До такого роду об'єктів відносять лісу, ділянки надр відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т.п. Це так зване «майно, нерухоме за природою» 66.
До нерухомого майна чинне російське цивільне законодавство відносить, по суті, три групи об'єктів:
а) ділянки поверхні і надр землі в природних (природних) станах. Земля і надра в їх природному стані як об'єкти цивільних прав виступають як: а) ділянки надр і б) земельні ділянки, в тому числі ділянки, зайняті відокремленими водними об'єктами, а також ділянки, зайняті лісом і багаторічними насадженнями;
б) споруди та будівлі на поверхні землі, а також споруди в її надрах. У даному переліку не знайшлося місця нежитловим і житлових приміщень, що є відповідно до цивільного законодавства самостійними нерухомими об'єктами цивільних прав. Приміщення як нерухомі речі в "фізичному" складі іншої нерухомої речі є, по суті, похідними об'єктами і розглядатися далі будуть саме в такій якості;
в) комплексні об'єкти нерухомості, що включають ділянки земної поверхні (ділянки надр) поряд з будівлями або спорудами (підприємства, кондомініуми, домоволодіння).
Інші об'єкти зараховуються законом до нерухомості не в силу фізичних властивостей речей, а в силу економічної значимості і, що більш важливо, за функціональною ознакою: призначенням і особливою сферою їх застосування, що потребують підвищеної публічної уваги (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти). Дана група нерухомого майна входить в предмет цього дослідження лише в тій мірі, в якій здатна проілюструвати системне побудова нерухомості в цілому і швидше може служити відомим горезвісним винятком, що підтверджує нижчеописані правила, суть яких виражається в побудові єдиної системи наукових знань про юридичних реаліях і уявленнях, відображають явища існуючої дійсності.
Ділянки надр і поверхні землі як об'єкти нерухомості
Ділянки надр і поверхні землі в їх природному стані як об'єкти цивільних прав мають таке позитивне вираз:
- Земельні ділянки;
- Ділянки надр;
- Відокремлені водні об'єкти;
- Ліси і багаторічні насадження.
Традиційно земельну ділянку відноситься до нерухомих речей. ⁶⁷ Цивільне законодавство, формулюючи вимоги до гранично чіткого визначення меж земельної ділянки, проте не містить його визначення як об'єкта цивільних прав. Спроба такої дефініції зроблена земельним законодавством: земельна ділянка - частина поверхні землі (в тому числі поверхневий грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку уповноваженим державним органом, а також все, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки, якщо інше не передбачено федеральними законами про надра, про використання повітряного простору та іншими федеральними законами. ⁶⁸ Між тим законодавство про надра, по-перше, до надр відносить частина земної кори, що розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння, і, по-друге, імперативно визначає, що надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір, а також утримуються в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси є державною власністю. ⁶⁹ З іншого боку, законодавство про використання повітряного простору поширює на повітряний простір (гранично малі висоти - від 0 до 200 м включно над рельєфом місцевості або водною поверхнею) над територією Російської Федерації, в тому числі повітряний простір над внутрішніми водами і територіальним морем, повний і виключний суверенітет Російської Федерації. ⁷⁰ Таким чином, згаданий Федеральний закон «Про державний земельний кадастр» зробив, на наш погляд, дещо несвоєчасну спробу ввести в законодавчу практику


67. Козир О.М., Маковська А.А. "Єдина доля" землі і нерухомості / / ЕЖ-Юрист. 2003. N 1; Прохорова Н.А. Зміст права державної власності на землю за Земельним кодексом РФ / / Журнал російського права. 2003. N 8; Грось Л.А. Про зіставленні понять «громадянське законодавство», «цивільне право» і «земельне законодавство» і речових прав на земельні ділянки / / Журнал російського права. 2002. N 9; Суханов Є.А. Обережно: цивільно-правові конструкції / / Законодавство. 2003. N 9, і ін
68. Федеральний закон від 2 січня 2000 р. N 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" / / Відомості Верховної. 2000. N 2. Ст. 149.
69. Закон РФ від 21 лютого 1992 р. N 2395-1 "Про надра" / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1992. N 16. Ст. 834.
70. Повітряний кодекс РФ від 19 березня 1997 р. N 60-ФЗ / / СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383; Постанова Уряду РФ від 22 вересня 1999 р. N 1084 "Про затвердження Федеральних правил використання повітряного простору Російської Федерації" / / Відомості Верховної. 1999. N 40. Ст. 4861.
поширене в європейському правотворчості визначення земельної ділянки, що включає й надра, під ним розташовані, і повітряний, атмосферне «стовп». ⁷¹ Законодавство про надра та повітряному просторі (як, втім, і інший, значний за кількістю ряд законів і правових актів) виключає можливість розглядати земельну ділянку в пропонованому аналізованих законом контексті.
Цивільно-правова доктрина принципово розглядає земельну ділянку як об'єкт цивільних прав як нерухому річ, але з неодмінною умовою його певних, часом дуже істотні властивості як об'єкта речових прав та особливості участі в обороті. ⁷² Так, наприклад, О.І. Крассом зазначив, що земельна ділянка є основою поняття "нерухомість", первинним і головним елементом нерухомості, значення та особливості якого значною мірою визначають зміст цього поняття в цілому. ⁷³
Загальноприйняте розуміння речі як предмета матеріального світу, що визначається просторовими кордонами і фізичними характеристиками, а також як речі безтілесної (res incorporales) в однаковій мірі в повній мірі не стосується до земельної ділянки, ідентифікується позначенням поверхневих кордонів і розташуванням щодо інших ділянок земної поверхні. У пошуках найбільш адекватного специфіці земельної ділянки визначення цивілісти застосовували і застосовують різні поняття: «територія», «просторовий ресурс» ^74, «природний ресурс» ^75, особлива «річ» ⁷⁶ і т.д. Більшість сучасних дослідників обмежується загальним визначенням земельної ділянки як нерухомої речі (нерухомості, нерухомого майна) ^77, хоча пропонуються і досить оригінальні дефініції, що відображають своєрідний і вичерпний підхід до аналізованої проблематики.
Так, С.А. Бабкін, спочатку справедливо розділяючи фізична та юридична поняття земельної ділянки і розглядаючи «голий земельну ділянку, без будівель і споруд», тим не менш прийшов до досить дискусійного висновку: «юридично земельну ділянку - це простір, заповнений певної матерією», причому частина простору, «має конічну форму, звужується до точки до центру землі і розширюється у протилежному напрямку». ⁷⁸
Безперечно вірний (хоч і частково спрощена) методологічний підхід, позначений С.А. Бабкіним, передбачає можливу розбіжність


71. Халфіна Р.О. Вступна стаття / / Вагацума Сакае, Аріідзумі Тору. Цивільне право Японії. М.: Прогрес, 1983. С. 22.
72. Витрянский В.В. Договір продажу підприємства / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1999. N 11.
73. Крассом О.І. Коментар до Містобудівній кодексу Російської Федерації. М.: МАУП, 2001.
74. Крассом О.І. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації. М.: МАУП, 2002.
75. Галієва Р. Суб'єкти та об'єкти земельних прав / / Відомості Верховної Ради. 2002. N 10.
76. Синайський В.І. Російське громадянське право. М.: Статут, 2002. С. 124.
77. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Загальні положення. М.: Статут, 1998; Щенникова Л.В. Речове право: Навчальний посібник. Перм: Вид-во Перм. ун-ту, 2001; Крашенинников П.В. Сучасні проблеми права власності та інших прав на житлові приміщення: Дис. ... д-ра юрид. наук у формі наукової доповіді, що виконує функції автореферату. М., 1997.
78. Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М.: АТ "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 53.
уявлень про предмет матеріального світу, відбитого органами почуттів спостерігача, і про сукупність правових норм, конструкцій і образів судового тлумачення та дефініцій цивілістичної доктрини, за допомогою яких включається земельну ділянку (втім, як будь-який об'єкт цивільних прав) до кола громадських майнових відносин, регульованих юридичними нормами . Але подальше твердження автора про суть земельної ділянки як про простір, заповненому певної матерією, варто цілком віднести якраз до фізичного, навіть донаукових розуміння явища зовнішнього світу, більше цінного для природознавства, ніж для правознавства. Для предмета цивільно-правової науки, не покликаної безпосередньо дослідити явища матеріального світу незалежно відриву від юридичних уявлень про них, більш значущим, якщо не сказати єдино можливим, об'єктом у цій частині є юридична конструкція земельної ділянки (як і будь-якої речі в обороті), одночасно що дозволяє і сприйняти необхідні фізичні, істотні для права властивості предмета пізнання, і, що не менш важливо, підняти його в іншу, правовоззренческую площину.
Філософії відомо, що рефлексивно відтворенням образу знання і саме реальне наукове знання можуть не відповідати одна одній, що тягне неправдиву рефлексію ⁷⁹ і не може слугувати теоретичною базою для подальшого доктринального побудови будь-якої складності. Запропоноване С.А. Бабкіним натуралістичне уявлення про земельну ділянку, таким чином, не може претендувати на роль наукового юридичного поняття, оскільки не сприйметься більш ніж двотисячолітньої світовою науковою і правозастосовча практика, побудувала на загальноприйнятій конструкції практично всі правовоззреніе про нерухоме майно. Разом з тим не можна не погодитися з позицією, що допускає певний вплив природних, природних властивостей предметів матеріального світу на сукупність позитивних правових норм, які визначають правовий режим, статус об'єкта прав. Вплив не «прямий», а в «знятому» вигляді, через зміст правових приписів. ⁸⁰
Викладене в рівній мірі відноситься і до інших можливих спроб вивести земельну ділянку в силу його безсумнівною специфіки за рамки загальноприйнятого юридичного представлення про нього як про річ (ресурс, майнове право, просторовий базис і т.д.), що також обумовлено розглядом не юридичної матерії нерухомості, а власне особливостей фізичного явища, відображеного свідомістю суб'єкта.


79.Лекторскій В.А. Суб'єкт, об'єкт, пізнання. М.: Наука, 1980. С. 268.
80.Сенчіщев В.І. Об'єкт цивільного правовідносини / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. М.І. Брагінського. М., 1998. С. 140 - 153.
Предметом вивчення юридичної науки - представляється необхідним відзначити повторно - є правова матерія, в першу чергу правова норма, якої, втім, юридична конструкція і нерухомого майна, і нерухомої речі аж ніяк не вичерпується.
Правова конструкція земельної ділянки як особливого роду речі досить складна, відмінна від конструкції речі взагалі і підпорядкована необхідності присутності в ній значної частки публічного інтересу, участю у відносинах, регульованих іншими галузями права (земельного, лісового, містобудівного і т.д.), а також місцем і роллю нерухомості в речових та зобов'язальних правовідносинах, яскраво вираженим цільовим призначенням, особливостями включення і участі в обороті. Крім того, земельна ділянка, будучи самостійним об'єктом цивільних прав, виступає центральним, домінуючим компонентом системи нерухомого майна, зумовлюючи своїм правовим режимом статус інших нерухомих речей, неодмінно залежних від нього (правового режиму землі), в рамках згаданого системної побудови, причому рівним чином адекватно реагуючи і на яке-небудь не зумовлене системою зміна статусу залежних об'єктів. Земельна ділянка - не тільки ядро ​​системи об'єктів цивільного права, але й предмет регулювання інших галузей законодавства, причому галузей публічного характеру, що мають у своєму арсеналі й ефективні публічного властивості заходи впливу на учасників обороту.
Своєчасної і вкрай важливою в цьому відношенні представляється точка зору А.Л. Маковського, який висловлює побоювання про свого роду нівелюванні досягнень приватного права, що втілилися у включенні земельної ділянки до переліку оборотоздатності об'єктів. «Неважко помітити, що ця норма, явно віднесена в Земельному кодексі до числа принципових, дає необмежену можливість (вже частково реалізовану в Земельному кодексі) врегулювати права на основний за цінністю і значенням об'єкт майнових прав - землю і її цивільний оборот особливими правилами, які як завгодно можуть відрізнятися від усіх (у тому числі і найбільш загальних і принципових) правил цивільного закону. А так як зробити це, не торкаючись режим знаходиться на землі іншої нерухомості, неможливо, то заодно можна (і це частково теж зроблено в Земельному кодексі), не рахуючись з цивільним законодавством, по-особливому врегулювати і режим будівель і споруд, житлових та нежитлових приміщень і т.д. І зробити це можна не тільки за допомогою земельного законодавства, але і в лісовому, і у водному законодавстві, і навіть у законодавстві про охорону навколишнього середовища », ⁸¹ - справедливо зазначає вчений, аналізуючи п. 3 ст. 3 Земельного кодексу РФ. Необхідність вироблення гармонійного погляду на земельну ділянку та інші об'єкти нерухомого майна, що поєднує і вільний економічний дух об'єкта, та врахування публічного інтересу суб'єктів, є одним із завдань цього дослідження, а оскільки ділянка землі - організуючий центр не тільки системи нерухомості, але і системи об'єктів цивільних прав і прав в цілому, шлях такої гармонізації бачиться і в обліку системного характеру ділянки землі як нерухомої речі.


81. Маковський А.Л. Цивільне законодавство: шляхи розвитку. С. 35.
Основні принципи системи об'єктів нерухомості та особливості міжсистемних зв'язків складуть предмет подальшого розгляду, якому за логікою дослідження повинен передувати короткий (і з цих позицій) аналіз інших об'єктів нерухомості, крім земельної ділянки як центрального та системоутворюючого.
Ділянки надр. Як і земельну ділянку, ділянку надр спочатку індивідуалізується і згодом включається в оборот публічної волею - оформленням відповідними державними та муніципальними органами геологічного або гірничого відводу. Відповідно до ст. 7 Закону РФ «Про надра» для видобутку корисних копалин, будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин, освіти особливо охоронюваних геологічних об'єктів, а також відповідно до угоди про розподіл продукції при розвідці і видобутку мінеральної сировини ділянку надр надається користувачеві у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр. Ділянці надр, що надається відповідно до ліцензії для геологічного вивчення без істотного порушення цілісності надр (без проходки важких гірських виробок і буріння свердловин для видобутку корисних копалин або будівництва підземних споруд для цілей, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин), за рішенням федерального органу управління державним фондом надр або його територіального органу надається статус геологічного відводу. У межах геологічного відведення можуть одночасно проводити роботи кілька користувачів надр.
На відміну ж від відведення земельної ділянки відведення ділянки надр з відомих причин не здійснюється в натурі. Відомий Федеральний закон «Про угоди про розподіл продукції» ⁸² передбачає саме такий "відвід" ділянки надр, по суті виключає ідентифікацію і визначеність даної нерухомої речі, розмиваючи її характеристики умовними геометричними величинами і орієнтовним обсягом видобутих корисних копалин, саме які (а не ділянка надр ) і є метою надрокористування. ⁸³


82.Федеральний закон від 30 грудня 1995 р. N 225-ФЗ "Про угоди про розподіл продукції" (Відомості Верховної. 1996. N 1. Ст. 18).
83. Ілюнін С.П., Манилов І.Є., Одягнувши Р.К., Одягнувши Т.Р. Довідник по російському законодавству. 1917 - 2002 / За ред. П.В. Крашеніннікова. М.: Видання Державної Думи, 2003. С. 42.
Держава як винятковий власник надр, в даний час обмежується лише встановленням досить суворого режиму надрокористування (необхідність отримання користувачем ліцензії, відсутність речових прав інших суб'єктів на надра, обмеженість повноважень користувачів і т.д.). Така юридична стриманість публічного власника щодо надр та їх ділянок може бути обумовлена ​​двома групами причин. Перша група - причини техногенного походження, пов'язані з недосконалістю технічних і технологічних процесів, що забезпечують безпечне освоєння, належну експлуатацію і, що більш важливо, відновлення ділянок надр. До другої групи належать причини, з точки зору цивільного права набагато істотніше, які полягають в поки ще «недозрілий товарності» ділянок надр, ⁸⁴ недостатньою комерційну привабливість цього об'єкта нерухомості для суб'єктів економічного обороту. Відомо, що законодавство види користування ділянками надр обмежує вичерпним, закритим переліком, Такими видами надрокористування є: а) регіональне геологічне вивчення, а також інші роботи, що проводяться без істотного порушення цілісності надр, б) геологічне вивчення, у тому числі пошуки і оцінку родовищ корисних копалин, а також геологічне вивчення та оцінка придатності ділянок надр для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин; в) розвідка та видобуток корисних копалин, у тому числі використання відходів гірничодобувного і пов'язаних з ним переробних виробництв; г) будівництво та експлуатація підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин; д) утворення особливо охоронюваних геологічних об'єктів, що мають наукове, культурне, естетичне, санітарно-оздоровче й інші значення; е) збір мінералогічних, палеонтологічних і інших геологічних колекційних матеріалів, що передбачають в основному діяльність, пов'язану з видобутком корисних копалин. Витяг з-під поверхні земної кори мінеральної сировини, таким чином, стає головною метою підприємницької діяльності суб'єкта, який одержав на підставі ліцензії право користування ділянкою надр. Гірничий відвід ділянки надр у даному випадку носить допоміжне-цільовий і строковий характер, а порядок отримання у користування розглянутого об'єкта нерухомого майна в значній мірі набуває адміністративний характер. Витяг з мінімальними витратами корисних копалин з отриманого в користування ділянки надр вичерпує до нього економічний інтерес користувача, який після проведення спеціальних природоохоронних заходів повертає ділянку надр публічного власнику. Суть правовідносин власника надр і користувача зводиться до витягу з ділянок надр іншого майна - мінеральної сировини, що і є основний предмет договірних зв'язків суб'єктів.


84. Суханов Є.А. Актуальні питання цивільного права / / ЕЖ-Юрист. 1999. N 40.
Таким чином, не можна стверджувати, що гірничий відвід ділянки надр для пошуку і видобутку мінеральної сировини є включення (навіть на умовах обмеженої оборотоздатності) даного виду нерухомості в сферу підприємницьких відносин. Не можна не погодитися в цьому зв'язку з О.М. Козир, відзначила, що, оскільки надання у користування ділянок надр, завжди залишаються у виключній державній власності, здійснюється на підставі адміністративного акта - видачі відповідної ліцензії, то і ділянки надр не можуть бути віднесені до речей у цивільно-правовому значенні. ⁸⁵ Вельми показовим у аналізованої проблематики наступний судовий акт, що дозволяє з'ясувати деякі аспекти праворозуміння судом міжсистемних зв'язків об'єктів нерухомості.
Досліджуючи договір оренди земельної ділянки для вироблення кар'єра глин, суд встановив, що за юридичною природою названий договір не є договором оренди, оскільки відповідно до п. 1 ст. 607 ЦК РФ в оренду можуть бути передані лише неспоживна речі (у тому числі земельні ділянки), які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Кар'єр глин не є неспоживна об'єктом оренди, який може бути повернуто орендодавцю відповідно до п. 1 ст. 626 ЦК РФ, так як його вироблення, тобто вилучення природного викопного (глини), повністю змінює характер і призначення земельної ділянки навіть за умови проведення рекультивації. З урахуванням мети укладання спірного договору (видобуток загальнопоширеного корисних копалин), попереднього і наступного поведінки сторін (спірна земельна ділянка, як і раніше надавалися відповідачеві ділянки, використовується для видобутку загальнопоширених корисних копалин - глини, що застосовується при виробництві цегли філією відповідача - Свердловським заводом будівельних матеріалів ) слід визнати (ст. 431 ГК РФ), що він є угодою про надання права користування ділянкою надр. Між тим користування надрами здійснюється на підставі ліцензій. Ліцензія є документом, що засвідчує право її власника на користування ділянкою надр у певних межах відповідно до зазначеної в ній метою протягом встановленого терміну. Договір, що встановлює умови користування такою ділянкою, з надрокористувачем може бути укладений уповноваженими на те органами державної влади (ст. 11 Закону РФ «Про надра»), до яких належать суб'єкти, уповноважені приймати рішення про надання у користування ділянок надр, перерахованих у ст. 10.1 Закону РФ «Про надра». ⁸⁶


85. Козир О.М. Указ. соч. С. 286.
У викладеному Постанові слід відзначити два, на мій погляд, найбільш важливі моменти:
а) володіння і користування земельною ділянкою на підставі договору наймання виключає можливість вільного користування ділянкою надр навіть у межах, встановлених для власника (глибиною до 5 метрів);
б) вилучення корисних природних копалин (глини) повністю змінює характер і призначення земельної ділянки навіть за умови проведення рекультивації.
Друге положення свідчить не тільки про фактологічної зв'язку об'єктів матеріального світу, але і про досить тісному правової взаємозумовленості об'єктів нерухомості (у даному випадку - ділянки надр та земельної ділянки) і, отже, про присутність системних ознак.
Висновок суду про неможливість користування ділянкою надр без спеціально оформленої ліцензії (поряд з орендою поверхневого земельної ділянки) ідентичний доктринальної позиції, наведеної трохи вище.
Разом з тим, визнаючи безсумнівну обгрунтованість викладеної позиції, необхідно уточнити, що вона всебічно охоплює ділянки надр, що надаються у користування з метою пошуку і видобутку мінеральної сировини, інший геологічної та наукової діяльності, але не може бути беззастережно поширена на відносини, пов'язані з наданням ділянки надр для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин.
Законодавство про надра лише умовно, не принципово розділяє по правовому положенню (режиму), обсягом правомочностей користувачів і порядку оформлення користування ділянки надр, що надаються для проведення гірничо-геологічної діяльності, і ділянки надр, що надаються для будівництва підземних споруд. Основна відмінність вбачається в строки надання ділянок надр у користування, у другому випадку воно носить безстроковий характер. Тим часом юридична природа цих двох категорій - згаданих ділянок надр - настільки різна, що, по-перше, може служити осмислення правової сутності досліджуваного об'єкта цивільних прав в цілому, по-друге, розходження це неминуче мало спричинити і прийняття самостійних законодавчих засад цивільно-правового регулювання участі в економічному обороті ділянок надр другої категорії. Викладене думку будується на факті (у тому числі юридичному) появи в надрах (ділянці надр) споруди, що є самостійним об'єктом нерухомого майна (і речового права), з іншим, ніж ділянка надр, правовим режимом. Підземна споруда «з'єднане» з надрами аналогічно нерозривному зв'язку, наприклад, будівлі із земельною ділянкою. Підземний багаторівневий комерційний комплекс як нерухоме майно може вільно брати участь в економічному обороті. Якщо відносно земельної ділянки, який відповідно до цивільного законодавства слід за новим власником наземного споруди на умовах, якими володів попередній власник (ГК РФ), ця проблема отримала певний дозвіл, то у відношенні підземних споруд перехід права користування ділянкою надр за новим власником такого споруди законодавство про надра не передбачає.


86. Постанова Арбітражного суду Свердловської області від 22 травня 2001 р. N А60-2605/2000-СЗ.
Право користування ділянками надр переходить до іншого суб'єкта підприємницької діяльності в наступних випадках: а) реорганізація юридичної особи - користувача надр шляхом його перетворення - зміни його організаційно-правової форми; б) реорганізація юридичної особи - користувача надр шляхом приєднання до нього іншої юридичної особи або злиття його з іншою юридичною особою відповідно до законодавства Російської Федерації; в) припинення діяльності юридичної особи - користувача надр внаслідок його приєднання до іншої юридичної особи відповідно до законодавства Російської Федерації; г) реорганізація юридичної особи - користувача надр шляхом його поділу або виділення з нього іншої юридичної особи відповідно до законодавства Російської Федерації, якщо знову створена юридична особа має намір продовжувати діяльність відповідно до ліцензії на користування ділянками надр, наданої раніше користувачеві надр; д) юридична особа - користувач надр виступає засновником нової юридичної особи, створеного для продовження діяльності на наданому ділянці надр відповідно до ліцензії на користування ділянкою надр; е) придбання суб'єктом підприємницької діяльності у порядку, передбаченому Федеральним законом «Про неспроможність (банкрутство)», майна (майнового комплексу) підприємства-банкрута (користувача надр) - ст. 17.1 Закону РФ «Про надра».
Таким чином, оборотоздатні (нехай у обмеженому ступені) в даний час можна безумовно визнати ділянки надр, що надаються в безстрокове користування для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з пошуком та видобутком з-під землі корисних копалин. Такі споруди в силу юридичної і фізичної зв'язку з надрами і додають цій ділянці надр деяку міру оборотоздатності, певною мірою можна порівняти з оборотоспособностью земельних ділянок внаслідок системному зв'язку «земельну ділянку - будівля, споруда».
Юридична взаємозв'язок і співвідношення ділянки надр та земельної ділянки як об'єктів цивільних прав обумовлені як приналежністю до єдиної системи нерухомого майна, так і двостороннім внутрішньосистемних єднанням. На перший погляд предопределяющим, «головним» у цьому єднанні є ділянка надр, правовий режим якого представляється панівним і багато в чому домінує над юридичним статусом відповідної земельної ділянки. Ілюстрацією викладеної посилки може служити наступний далеко не вичерпний ряд публічно-правових норм:
а) користувач ділянки надр вправі обмежувати забудову площ залягання корисних копалин у межах наданого йому гірничого відводу (п. 1 ст. 22 Закону РФ «Про надра»);
б) забудова площ залягання корисних копалин, а також розміщення в місцях їхнього залягання підземних споруд допускаються з дозволу федерального органу управління державним фондом надр або його територіальних підрозділів та органів державного гірничого нагляду тільки за умови забезпечення можливості вилучення корисних копалин або доведеності економічної доцільності забудови (ст . 25 Закону РФ «Про надра»);
в) у містобудівну документацію всіх видів відповідно до завдання на її розробку включаються розділи про охорону надр, навколишнього природного середовища, про раціональне використання природних ресурсів та землеустрій;
г) необхідність одержання висновку органів Держнаглядохоронпраці України у випадках будівництва на площах залягання корисних копалин (ст. 10 Містобудівного кодексу РФ);
д) земельні ділянки, необхідні для проведення робіт, пов'язаних з геологічним вивченням і використанням надр, тимчасово або постійно можуть відчужуватися для державних потреб з відшкодуванням власникам зазначених земельних ділянок їх вартості відповідно до земельного законодавства (ст. 25.1 Закону РФ «Про надра») .
Дані законодавчі положення призводять, здавалося б, до безальтернативного висновку: правовий статус ділянки надр домінує і визначає режим земельної ділянки. У «чистому» вигляді це дійсно так: публічного власнику цікавіше поєднання «просторовий ресурс плюс мінеральну сировину і додатковий ресурс» або, як мінімум, «просторовий ресурс плюс додатковий просторовий ресурс», ніж «голий» земельну ділянку.
Більш уважний розгляд внутрішньосистемної зв'язку «ділянку надр - земельна ділянка» наводить на дещо інших висновків. Викладені норми переважно регулюють адміністративні відносини, що передують включенню земельної ділянки і в окремих випадках певною мірою (на умовах користування) ділянки надр у вільний економічний оборот. "Дозрівання" ділянки надр та земельної ділянки «над ним» як об'єктів цивільних прав відбувається у сфері публічного права, принципи якого дійсно можуть своєрідно вплинути на пріоритет у «доцівілістіческом» взаємовпливі досліджуваних, але тільки в майбутньому можливих об'єктів нерухомого майна. Законодавство про надра виходить з абсолютної цінності для держави не підземного простору взагалі, а простору, займаного корисними копалинами. У зв'язку з цим поверхню землі над цими найбільш значущими для публічної влади ділянками надр іменується "площами залягання корисних копалин", під якими розуміються: а) територія, під якою безпосередньо залягають корисні копалини, і прилеглі до неї території, які потрапляють в зону шкідливого впливу гірничих розробок і вибухових робіт на об'єкти поверхні і підземні споруди; б) акваторія внутрішніх морів, озер та інших водойм, розсоли, ропа, донні відкладення яких є корисними копалинами чи джерелом отримання мінеральної сировини; в) територія гірничого відводу родовища лікувальних мінеральних вод та інших корисних копалин , віднесених до категорії лікувальних, а при його відсутності - територія округу гірничо-санітарної охорони. ⁸⁷ Таким чином, лише площі залягання корисних копалин зумовлюють виключає повну оборотоздатність режим земельних ділянок у їх межі. Інші ділянки надр, не пов'язані з прогнозованою в майбутньому або далекому майбутньому видобутком корисних копалин і які мають об'єкти природоохоронної діяльності, залишаються поза об'єктів цивільних прав не в силу заборони, а з огляду на товарній (правооб'ектной) незрілості, економічної незатребуваності.
Тенденції, що свідчать про майбутній (нехай у значно віддаленому часу) включення ділянок надр у підприємницький оборот, проглядаються і в сучасному праві. Так, російське законодавство про надра регулює взаємозв'язок ділянки надр та земельної ділянки, включеного в підприємницький оборот у якості повноцінного об'єкту нерухомого майна. Все той же Закон РФ «Про надра», приміром, дозволяє власникам, власникам земельних ділянок на свій розсуд у їх межах здійснювати без застосування вибухових робіт видобуток загальнопоширених корисних копалин, що не значаться на державному балансі, і будівництво підземних споруд для своїх потреб на глибині до п'яти метрів, а також пристрій і експлуатацію побутових колодязів та свердловин перший водоносний горизонт, який не є джерелом централізованого водопостачання (ст. 19 Закону РФ «Про надра»).
Лише будівництво та експлуатація підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин, є єдиним видом надрокористування, в найменшій мірі спрямованим на витяг із земної кори природних (мінеральних) ресурсів. Даний вид використання ділянок надр видається в ракурсі цього дослідження не тільки ключовим і сутнісним, але, на наш погляд, і здатним наочно продемонструвати подальше імовірний розвиток майнових відносин, пов'язаних саме з цим об'єктом нерухомого майна. Очевидно, що підземні споруди, що відносяться до виключної публічної власності (об'єкти оборонного значення, транспортні, комунікаційні та інші подібного роду об'єкти), не зумовлять необхідність будь-якого применшення суверенітету держави над надрами. Навпаки, споруда в надрах підземних об'єктів підприємницького обороту (торгового центру,


87. Постанова Держгіртехнагляду РФ від 30 серпня 1999 р. N 64 "Про затвердження Положення про порядок видачі дозволів на забудову площ залягання корисних копалин" / / Російська газета. 1999. 14 жовтня.
заводу чи фабрики), що належать індивідуальним або колективним комерсанту на праві приватної власності, неминуче зажадає принципово іншого правового регулювання відносин, пов'язаних з користуванням ділянки надр, в якому розташовано споруду. Сучасне російське законодавство про надра імперативно передбачає, що надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністю, а ділянки надр не можуть бути предметом купівлі-продажу, дарування, успадкування, вкладу, застави або відчужуватися у іншій формі (ст. 1.2 Закону РФ "Про надра"). Допускається тільки відчуження або перехід прав користування надрами від однієї особи до іншої, та й то тільки в тій мірі, в якій їх обіг дозволений законодавством. Законодавство про надра, по суті, не відсилає надрокористувачів до норм цивільного права. Порядок надання ділянки надр у користування, правомочності користувача, перехід і припинення права користування певною мірою врегульовані публічним правом. За своїм змістом і, що важливіше, духу окремі правила надрокористування, встановлені Законом України «Про надра», не відповідають закладеним у цивільному законодавстві приватної ініціативи і розумної волі підприємницького обороту. Тут слід повторно відзначити, що мова йде про включення в незалежну майнову сферу тих ділянок надр, які надані для спорудження та експлуатації підземних, переважно непублічного характеру об'єктів.
Яка юридична доля ділянки надр, відведеного у встановленому порядку під будівництво та подальшу експлуатацію споруди? Деякі вихідні положення для подальших теоретичних висновків можна виявити в судовій практиці.
Вельми показовим у цьому сенсі видається Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 16 липня 2002 р. N 3531/00 про розгляд спору, пов'язаного з експлуатацією споруди у вигляді насосної станції та підземної свердловини.
З матеріалів цієї судової справи випливає, що свердловина і насосна станція є сукупністю речей, що утворює єдине ціле, і використовуються за загальним призначенням. Насосна станція будувалася стосовно до свердловини, і в подальшому свердловина і насосна станція експлуатувалися як єдиний майновий комплекс - гідротехнічна споруда (ст. 134 ГК РФ).
При новому розгляді справи суду необхідно врахувати, що запаси підземної мінеральної води відповідно до ст. 1.2 Закону РФ "Про надра" є державною власністю і не можуть бути предметом купівлі-продажу або відчуження в іншому вигляді. Надання надр у користування передбачає отримання користувачем ліцензії у встановленому законодавством порядку.
Свердловина мінеральної води у вигляді її споруд не відноситься до надр згідно з визначенням поняття «надра», що міститься в Законі РФ «Про надра», і такі споруди законодавством не виключені з цивільного обороту. ⁸⁸
Найбільш важливий висновок цього судового акта: спорудження в надрах землі припиняє юридичну долю одного нерухомого об'єкта цивільного права - ділянки надр і включає у відносно вільний обіг інший об'єкт - підземна споруда.
Водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження
Розглядаючи об'єкти нерухомого майна, слідом за коротко розглянутої першою групою об'єктів нерухомості (ділянки земної поверхні, ділянки надр) необхідно назвати другу: ділянки землі під відокремленими водними об'єктами, ділянки земної поверхні, зайняті лісом або багаторічними насадженнями. Хоча позитивна норма ГК РФ інакше визначає ці об'єкти: відособлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження (ст. 130), - в заданій тематиці цієї роботи панівним стає сутнісний принцип: як би не різнився вид земельної ділянки (водойма, ліс і т.д .), принципово він залишається ділянкою земної поверхні, і дане його властивість буде визначальним у системній характеристиці об'єкта. Цікава в цьому зв'язку і позиція Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно: «У ст. 130 ЦК РФ до розряду об'єктів нерухомості віднесено також відокремлені водні об'єкти. І тут об'єктом нерухомості служать не самі води, хоча і зв'язані з дном і берегом водного об'єкта, а земельна ділянка, на якій водний об'єкт розташований (ст. 102 Земельного кодексу РФ) ». ⁸⁹
Російське законодавство визначає окремий водний об'єкт (замкнуте водоймище) як невеликий за площею і непротічних штучний об'єктами (ст. 1 Водного кодексу РФ). Пріоритет у правовому регулюванні відносин, пов'язаних із замкнутими водоймами, природоохоронне законодавство віддає (хоча в цілому для аналогічних галузей це не властиво) цивільного та земельного законодавства (ст. 5 Водного кодексу РФ). ⁹⁰ Це принципове положення підкреслює і О.С. Ковбаси: «В даний час немає абсолютної кордону в предметах правового регулювання водного та цивільного законодавства і права. Між галузями російського законодавства є постійна взаємодія, взаємне проникнення норм, принципів, способів регулювання, обумовлене потребами життя.


88.Текст Постанови опубліковано: Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 2002. N 10.
89. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 4.
Тому Водний кодекс може регулювати майнові відносини в тій мірі, в якій це необхідно для забезпечення раціонального використання і ефективної охорони вод, а цивільне законодавство може регулювати водні відносини в тій мірі, в якій це потрібно для забезпечення оптимальних моделей майнового обороту і пов'язаної з цим ефективної захистом майнових прав та інтересів громадян і юридичних осіб ». ⁹¹ Погоджуючись з віднесенням відокремленого водного об'єкта до нерухомого майна, учений проте відзначив, що проголошення цих об'єктів нерухомим майном тягне необхідність вирішення наступних проблем: чи належить справжній водний об'єкт (річка, море, озеро, струмок, водоносний горизонт підземних вод) до майна взагалі і до нерухомості зокрема. "З букви і духу минулого російського екологічного законодавства можна зробити висновок, що водні об'єкти та майно суть важко сумісні категорії: те, що є майном, не може бути водним об'єктом і взагалі природним об'єктом, те, що є водним об'єктом, який не може бути майном . На такому принципі була побудована система правового регулювання водних відносин, а якщо взяти ширше, то і відносин природокористування і охорони навколишнього природного середовища ". ⁹² Особливість об'єкта визначає і характер прав на нього. "Незважаючи на ту обставину, що води є заповнюють і повторно використовуваним ресурсом, повсюдно в Росії немає достатньої кількості води, щоб закон дозволяв кожному користувачеві споживати необхідну йому кількість води на його розсуд. У силу цих обставин зміст норм водного права не конструюється шляхом регламентації переважно відносин власності на водні об'єкти аналогічно тому, як право нерухомості регулює право власності на землю. У водному праві закріплюється механізм реалізації права використовувати воду (водні об'єкти), тобто права водокористування. Саме тому у водному законодавстві переважно закріплюються відносини водокористування, а не власності, невід'ємним елементом якої є правомочність володіння ^"93, - зазначається далі.


90. Коментар до Водного кодексу Російської Федерації (за ред. С. О. Боголюбова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична Дім "Юстіцінформ", 1997.
91. Постатейний коментар до Водного кодексу Російської Федерації / Під ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридична Дім "Юстіцінформ", 1996. С. 66.
92. Там же. С. 69.
Відокремлені водний об'єкт, по суті, з огляду на інші, не характерних для нерухомості властивостей виділений в окремий вид нерухомих речей. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" хоч і називає замкнуте водоймище об'єктом нерухомого майна, однак кадастрового обліку для даного об'єкта не передбачає. Спеціальний водний кадастр ведеться в інших цілях. У відношенні відокремленого водного об'єкта в ракурсі цієї роботи слід виходити з посилки, що замкнуте водоймище - це земельна ділянка, зайнятий водним об'єктом і через усе це має особливості в правовому становищі (режимі). Ці особливості зводяться переважно до спеціальними правилами користування, передбаченим нормами природоохоронних, публічних галузей російського законодавства.
Лісу. Ще більші природоохоронні обмеження законодавство передбачає щодо лісу, також віднесеного ГК РФ до нерухомого майна. Слід зазначити, що цивільні закони не дають визначення лісу як об'єкта цивільних прав, в той же час Лісовий кодекс РФ під лісом розуміє всю сукупність лісової рослинності, землі, тваринного світу та інших компонентів навколишнього природного середовища, що має важливе екологічне, економічне та соціальне значення. ⁹⁴ Лісове законодавство оперує поняттям "лісовий фонд", включаючи в його зміст лісові та нелісові землі. До лісових земель відносяться землі, вкриті лісовою рослинністю і не покриті нею, але призначені для її відновлення (вирубки, гару, загиблі деревостани, Редіна, пустирі, галявини, площі, зайняті розплідниками, несомкнувшіміся лісовими культурами, і інші). До нелісових земель відносяться землі, призначені для потреб лісового господарства (землі, зайняті просіками, дорогами, сільськогосподарськими угіддями, і інші землі), а також інші землі, розташовані у межах лісового фонду (землі, зайняті болотами, кам'янистими розсипами, та інші незручні для використання землі) (ст. 8 Лісового кодексу РФ).
Панування земельної ділянки, землі в поняттях "ліс", "лісовий фонд" підкреслюють і фахівці: "Під лісом перш за все слід розуміти нерозривно пов'язані між собою лісову рослинність і землю, де вона виростає". ⁹⁵ Ліси, таким чином, також слід розглядати як земельні ділянки, що мають особливе публічне регулювання, практично виключає участь в обороті земель, під лісовими фондами знаходяться. Тотожне правове становище земельної ділянки, зайнятої багаторічними насадженнями.


93. Постатейний коментар до Водного кодексу Російської Федерації / Під ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридична Дім "Юстіцінформ", 1996. С. 66.
94. Лісовий кодекс Російської Федерації від 29 січня 1997 р. N 22-ФЗ / / СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
95. Павлов П. Новий Лісовий кодекс Росії і ринкова економіка / / Відомості Верховної Ради. 1999. N 2. С. 38.

Віднесення багаторічних насаджень до нерухомого майна містить в певній мірі і момент наступності з класичним визначенням нерухомого майна, що мав у центрі будь-якої нерухомості земельну ділянку, безумовно ставлячи землю в ранг практично єдиного об'єкта нерухомого майна, визнаючи все інше (від будов до незнятого врожаю) його приладдям .
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно також виходить з необхідності виключення з переліку нерухомого майна лісів і багаторічних насаджень, оскільки "нерухомими речами є не самі ліси і багаторічні насадження, а ті земельні ділянки, на яких вони розташовані. Так, відповідно до ст. 7 Лісового кодексу РФ до лісового фонду належать усі ліси, за винятком розташованих на землях оборони та землях населених пунктів (поселень), а також землі лісового фонду, які не вкриті лісовою рослинністю. Чітко видно, що навіть у законодавчому визначенні "лісовий фонд" мова йде не про саму лісової рослинності, а про тих земельних ділянках, на яких вона розташована ". ⁹⁶ Навпаки, Л.В. Щенникова активно заперечує проти цієї позиції, вважаючи, що "треба думати, і серйозно, особливо про правовий режим таких" виростання "землі, як лісу. Саме ліси становлять особливу специфіку, будучи недвижимостями як складові землю і движимостями, як говорили дореволюційні цивілісти," по попереджання ". ⁹⁷ Погоджуючись з думкою автора про важливість і специфічності лісу, варто лише зазначити, що право знає і інші, можливо, більш дієві заходи юридичного захисту лісів, ніж віднесення їх до нерухомого майна. В даний час ліси включені в нерухомі об'єкти нерозривно з ділянкою землі, під ними розташованим; виняток лісів з переліку нерухомості не змінить істотно правовий режим земельної ділянки, зайнятої лісовим фондом.
З метою цього дослідження визначається базовий статус відокремлених водних об'єктів як особливого роду ділянок поверхні землі, що мають спеціальний режим. З позиції досістемних характеристик окремих об'єктів нерухомості поділ відособлених водних об'єктів і лісів з багаторічними насадженнями на різні категорії нерухомості представляється нелогічним. Позитивна норма про нерухомість (ст. 130 ЦК РФ) називає власне такими земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, а також інші об'єкти, міцно з землею пов'язані і неперемещаемие, в тому числі і ліси. Ліси та багаторічні насадження абсолютно виправдано повинні бути в першому "рівні" природних нерухомості.


96. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 4.
97. Щенникова Л.В. Нерухоме майно: законодавчі і концептуальні підходи / / Відомості Верховної Ради. 2003. N 11.
2.2. Похідні об'єкти нерухомості
Будівлі та споруди (будівлі) як похідні (рукотворні) об'єкти нерухомості в даний час займають найбільш активну місце в обороті нерухомого майна. Поряд з житловими та нежитловими приміщеннями, будови відповідно до чинного законодавства є найбільш оборотоздатні нерухомими речами.
У цивілістиці існує точка зору про недоцільність розмежування понять «будинок» і «споруда». Витрянский В.В. виводить загальне поняття будівлі (споруди), «під яким розуміється будь-який штучно зведений на земельній ділянці об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний за цільовим призначенням) і переміщення якого без невідповідного збитку призначенням неможливо» 98.
У той же час Іванов О.О. розмежовує ці поняття і робить висновок, що будівлі призначаються для постійного перебування в них людей з метою проживання або роботи, споруди ж служать чисто технічним цілям, люди в них знаходяться временно99. Здається, що класифікаційний критерій «призначення для постійного перебування людей» часом обгрунтовує інтуїтивне віднесення об'єкта до будівель або споруд. З позиції правового розуміння, значимість являє відмежування будівель і споруд від інших обсягів, і в більшій мірі від речей рухомих (збірно-розбірні будиночки, тимчасові павільйони і т. п.) 100.
Протягом тривалого часу стримувані в лещатах єдиного державного майна квартири, будівлі і споруди, а слідом - земельні ділянки під ними одноразово і масово включилися в економічний оборот. Право приватної власності, часто безпідставно розглядається як «абсолютно абсолютне», зумовлювало максимально вільний обіг нерухомості. Не «дозрілі» остаточно ні законодавчо, ні правовоззренческі об'єкти нерухомого майна проектували і подібні, кілька поспішні, одномоментні які запозичені з чужої, чужорідною системи деякі конструкції та об'єктів, і речових прав.
Триваючий юридичний «відрив» земельної ділянки від будівлі, «розшарування» будівлі на ряд самостійних підоб'єктів спричинили ще більш значні відступи від класичного побудови нерухомості. Закон про реєстрацію прав не тільки не вніс до статику і динаміку нерухомості стабільність, навпаки, свідомо чи мимоволі звів констатуючий фактор реєстрації прав та угод у конституирующий ранг "визначника" правової долі об'єкта. Буде потрібно ще значний час для стабілізації теорії і практики обороту нерухомих речей, вироблення модельних конструкцій та методик. Видається, що однією з вихідних точок такої стабілізації має стати визначення системної сутності будівель і місця їх у системі об'єктів нерухомості.
Зведене на ділянці землі будова істотно перетворює первинну нерухомість, значно підвищує, а в певних випадках, наприклад при самовільної будівлі, що вимагає знесення, знижує її вихідну економічну цінність. Будова, історично що видається певного роду зміною поверхні земельної ділянки, з плином часу природним чином стає юридично автономним, але продовжує тим не менш розглядатися правом у відомому єдності з землею і з застосуванням загальних юридичних конструкцій, досить повно забезпечують реалізацію публічного інтересу в цій сфері.
В останнє десятиліття будівлі і споруди (поряд із земельними ділянками під ними) - найбільш широко поширені в економічному обороті нерухомі речі. Позитивне регулювання відносин, пов'язаних з правом власності на будівлі, значно випередило доктринальне осмислення нових принципів побудови нерухомості. Вільна участь у підприємницькому обороті будов при тимчасовому, але істотному відставанні набрання чинності главою сімнадцятого ГК РФ і Земельного кодексу РФ зумовило подальше, кілька своєрідне, схильне до впливу проведеної одночасно приватизацією розвиток юридичної (сістемно-юрідіческой!) зв'язку «будова - земельну ділянку». Момент, коли можна було достатньо безболісно і з економічної точки зору, і з соціальної запропонувати вивірену, продуману, засновану на вітчизняному (в тому числі і радянського періоду) правовоззреніі і юридичному досвіді конструкцію речових прав на будівлю і земельну ділянку під ним, на будову і квартиру (кімнату) в нім, був упущений. Завдання сьогоднішнього позитивізму - розібратися з чинним законодавчим масивом і досить вільним суддівським розсудом і запропонувати найбільш ефективні заходи до мінімізації правотворчих і правозастосовних проблем.
Судова практика у розглянутий період також відрізняється відсутністю стабільності, нерівністю рішень аналогічних за змістом юридичних справ. Найчастіше суди підміняють поняття «нерухоме майно» поняттям «капітальність споруди», істота самовільно будівлі як об'єкта нерухомого майна розглядається з позиції тільки будівельних норм і правил (дозвіл на будівництво, наявність або відсутність комунікацій і т.д.). ¹⁰¹
Цивілістична думка не залишилася осторонь від актуальної проблематики. Не обмежуючись коментарями норм ГК РФ про нерухомість, Закону про реєстрацію прав, автори звертаються до фундаментальних основ сутності та обороту нерухомих речей. У літературі з'являються доктринальні публікації як загального порядку, так і присвячені безпосередньо правовому двуединство будови і земельної ділянки. У згаданих дослідженнях правознавці докладним чином піддали аналізу не тільки сутнісні цивільно-правові аспекти будов як нерухомих речей, але й не залишили без уваги істотний публічно-правової зріз даних об'єктів цивільних прав. Маються на увазі практично значимі моменти містобудівних та природоохоронних правил, технічних, будівельних норм і правил, безперечно, дуже важливих в розглянутій темі. Підкреслюючи значимість саме будівель і споруд, автори лише поверхово зверталися до взаємозв'язку об'єктів нерухомості, зв'язку, що охоплює часом три, а то й чотири системні рівня нерухомих об'єктів (наприклад, земельна ділянка - майновий комплекс - будинок - житлове (нежитлове) приміщення). Несистемне розуміння проблематики вабить і несистемне її рішення. Будівлі, дійсно будучи максимально залученими в майновий оборот, піддаються доктринальному дослідженню з мінімальним урахуванням системного їх стану. У кращому випадку розглядаються зв'язку «земельну ділянку - будова», «будова - приміщення в ньому». Пропонуючи визначення будівель і споруд як об'єктів нерухомого майна, І.Д. Кузьміна вважає, що "будівлі і споруди - це інженерно-будівельні обсяги, конструкції, пов'язані з особливого виду нерухомих речей, що мають міцну і постійний зв'язок з землею, що є прийнятими в експлуатацію результатами правомірно здійсненої будівельної діяльності". Дана дефініція, незважаючи на деякий "сніповскій" відтінок, ймовірно, дуже точно виражає матеріальну сутність будівель, проте в даному визначенні відсутній другий зазначений у Цивільному кодексі України ознака: неперемещаемость об'єкта, причому не тільки фізичного, а й юридичного властивості. А саме ця ознака є найбільш системоутворюючим.
За згаданими вище причин справжня робота передбачає можливим і навіть доцільним піддавати аналізу власне будівля або будівля як об'єкт
нерухомого майна лише під певним ракурсом, приділивши надалі пильну увагу системним властивостям та зв'язків будови, що став в новітній цивільно-правовій практиці центром структури об'єктів нерухомого


101. Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Кавказького округу від 11 лютого 2003 р. N Ф08-187/2003; Постанова Федерального арбітражного суду Північно-Західного округу від 12 листопада 2002 р. N А13-3770/02-12.

майна. Основне завдання цієї роботи полягає в досить глибокому дослідженні окремих об'єктів нерухомості та їх зв'язків.
До похідних об'єктів нерухомого майна крім будівель і споруд законодавством віднесено також майнові комплекси, житлові та нежитлові приміщення. Даним об'єктів нерухомого майна присвячено значну кількість наукових та науково-практичних творів, в яких досить глибоко і докладно розкрито зміст і поняття даних об'єктів нерухомості. Зважаючи на це доцільно зупинитися лише на тих системних особливостях згаданих нерухомості, які обумовлені структурними зв'язками з іншими подібними об'єктами.
Приміщення, житлові та нежитлові.
Одним з об'єктів нерухомості є приміщення. Згідно зі ст. 1 Федерального закону «Про товариства власників житла» 102 під приміщенням розуміється одиниця комплексу нерухомого майна (частина житлового будинку, інший пов'язаний з житловим будинком об'єкт нерухомості), виділена в натурі, призначена для самостійного використання для житлових, нежитлових або інших цілей, що знаходиться у власності громадян або юридичних осіб, а також Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень. У юридичній літературі можна зустріти і таке визначення приміщення - «це функціональна частина будівлі, споруди або будівлі, відокремлена від інших функціональних частин фізичними межами, не мають розривів» 103.
Приміщення, житлові та нежитлові, затверджені цивільним законодавством як «найпростіших», що не піддаються подальшому дробленню об'єктів нерухомого майна. ¹⁰⁴ Спочатку ГК РФ (ст. ст. 128, 130), визначаючи об'єкти цивільних прав, досить чітко обмежує ці об'єкти неможливістю їх подальшого юридичного «розподілу»: ділянка надр, земельна ділянка, будівля (споруда) і т.д. Здавалося б, «остаточність» цього рівня не дотримується спочатку самим Цивільним кодексом, потім іншими федеральними законами та іншими правовими актами. Мова йде в першу чергу про гол. 35 ЦК РФ «Найм житлового приміщення», яка вводить в якості окремого об'єкта цивільних прав
фізичну частину самостійного і, здавалося б, юридично неподільного будівлі. Включення в майновий оборот житлового приміщення логічно й неминуче спричинило появу в якості окремого об'єкта цивільних прав і приміщення нежитлового: кімнат, цокольних поверхів, підвальних і горищних приміщень і т.д. Безперечно, будь-яка нерухома річ як юридична конструкція має будь-який сенс тільки як об'єкт прав, в першу чергу речових. Метою цієї роботи не ставиться повне і всебічне дослідження речових прав на даний об'єкт. ¹⁰⁵ Завдання майбутнього аналізу житлових і нежитлових приміщень полягає у виявленні структурного положення даних об'єктів в системі нерухомості, наявності властивостей, у тому числі системних, власне нерухомої речі. Найбільш гостра і значуща проблема в цьому ракурсі - співвідношення будівлі та приміщень у ньому як співвідношення двох об'єктів нерухомого майна. У цьому клубку невирішених питань зосередилися деякі основні проблеми системного побудови нерухомості. Вирішення питання про одночасне "співіснування" або неможливості такого "співіснування" будівлі і приміщення в ньому як окремих самостійних нерухомих речей припускає можливість описати загальну сукупну конструкцію нерухомості як єдину підсистему в системі об'єктів цивільних прав.
У юридичній літературі набула поширення точка зору, відповідно до якої приміщення є нерухомістю в силу закону. В.В. Витрянский вказує на те, що коли готувався і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення не визнавалися об'єктом недвіжімості106. Не можна не погодитися з висновками автора про неприпустимість безумовного поширення правового режиму будівлі на приміщення. Однак позиція В. В. Витрянского у відношенні того, що приміщення віднесені до нерухомості в силу закону, бачиться не цілком обгрунтованою.
Житлові приміщення мають строго цільове призначення - проживання громадян, яке не може бути змінено власником житла на свій розсуд. В якості житлових приміщень визнаються житлові будинки, квартири, житлові кімнати. Всі житлові будинки і квартири, що знаходяться на території РФ, незалежно від форм власності, утворюють житловий фонд. Будь-яке житлове приміщення має відповідати пропонованим до нього санітарним, містобудівним, протипожежним і технічним вимогам, «які розкриваються через оцінку можливості проживання людини в даному житловому приміщенні без шкоди для його здоров'я» 107.
До нежитловим приміщенням відносяться будівлі, споруди та інші приміщення, призначені для виробничих, адміністративних, соціальних, освітніх, культурних та інших цілей та не включені до житлового фонду.
Майновий комплекс (в першу чергу підприємство - ст. 132 ГК РФ) являє собою як об'єкт цивільних прав майно в самому широкому правовому значенні, що включає нерухомі речі (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), рухомі речі (сировина, інвентар тощо), майнові права (права вимоги), майнові обов'язки (борги), об'єкти інтелектуальної власності (найменування, знаки обслуговування і т.д.). Інші комплекси майна мають (або можуть мати в принципі) всіма характеристиками підприємства, крім однієї - участі в економічному обороті в підприємницькій сфері в якості основної і переважної мети функціонування. До речей (крім майнових прав і обов'язків), що складає підприємство, ГК РФ відносить земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, а також права вимоги і борги. Якщо слідувати формальної логіки закону (ст. 132 ЦК РФ), то майнові групи, що становлять досліджуваний комплекс як об'єкт цивільних прав, розташовуються в загальноприйнятому порядку цивільно-правової значущості: а) нерухоме та рухоме майно (земля, будівлі, обладнання, інвентар, сировину , продукція), б) майнові права та обов'язки (права вимоги і борги); в) права на результати інтелектуальної діяльності (позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, послуги).
Іншими словами, речовий момент у майновому комплексі має або, у всякому разі, повинен мати переважаючий і навіть підкоряє питома вага. Більше того, законодавець прямо виходить не тільки з речового характеру підприємства, але безпосередньо і, здавалося б, беззастережно розставляє акценти: «підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю». Е.А. Суханов відніс підприємство як майновий комплекс, як комплекс взаємопов'язаних нерухомих і рухомих речей, які використовуються за загальним призначенням, до речей, до особливого різновиду нерухомості. ¹⁰⁸
Підприємство, залишаючись за законом нерухомим майном, по суті, часто є (чи прагне до цього по цільовій установці і місцю в підприємницькому обороті) комплексом господарських зв'язків, «розкрученим» ім'ям, де матеріальна основа - місце розташування виробничого або іншого устаткування поступово стає другорядним і за значимістю в структурі майнового комплексу, і в грошово-вартісній ієрархії, поступаючись основне
Таким чином, надання майнового комплексу статусу нерухомого майна обумовлено цілим рядом наступних характерних властивостей даного об'єкта.
По-перше, віднесення законодавцем підприємства до нерухомості обумовлено практично незмінною присутністю в майнових комплексах більшості з традиційних нерухомих речей - землі, будівель, споруд і т.д.


108. Цивільне право: У 2 т. Т. 1. 2-е вид., Перераб. і доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.
По-друге, майновий комплекс - це і є одна з основ економічного добробуту суспільства, і значна цінність для державної влади, фактично забезпечують існування та розвиток останньої. Значимість для публічної влади цієї і правовий, і соціально-економічної категорії, визначила і законодавчо встановлений особливий, характерний для нерухомості порядок звернення підприємства в сфері цивільного обороту.
По-третє, підприємство як об'єкт нерухомості характеризується необхідністю державної реєстрації.
Більш детально майновий комплекс, як найбільш складний у своєму елементно-структурному побудові об'єкт нерухомості, буде розглянуто у 3 чолі цього дослідження.

Глава III. МАЙНОВІ КОМПЛЕКСИ В СИСТЕМІ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА
3. 1.Імущественние комплекси в цивільному праві: поняття і сутність
Дослідження системи об'єктів нерухомого майна неминуче стосується в колі теоретичних проблем, пов'язаних з аналізом рівнів сукупностей нерухомості та їх елементно-структурних побудов, такого системного утворення, яким є майновий комплекс, віднесений законодавцем як підприємства до нерухомого майна. ¹⁰⁹
Майновий комплекс - це не стільки підприємство (ст. 132 ЦК РФ), скільки більш широке і неоднозначне явище цивільно-правової теорії та практики, що має в ракурсі аналізу нерухомості як мінімум два значення. Перше - це майновий комплекс - нерухома складна річ, друге - майновий комплекс, що включає до свого складу і матеріальні, і нематеріальні елементи (підприємство, майновий комплекс некомерційної організації і т.д.). Якщо майновий комплекс як комплекс нерухомих речей, технологічний комплекс щодо детально розглядалося в попередніх розділах цього дослідження, то віднесений законодавством до нерухомого майна майновий комплекс, що включає до свого складу нематеріальні елементи (права і борги, фірмове найменування і т.д.), потребує додатковому спеціальному розгляді. Основний ракурс такого аналізу полягає, по-перше, у визнанні за майновим комплексом певного місця в системі інших нерухомості і, по-друге, у визнанні самого майнового комплексу (у тому числі нерухомих речей - його елементів) особливого роду системної сукупністю з власними елементно- структурними зв'язками елементів.
Сучасній цивілістичній думкою і ще меншою мірою подальшим законодавчим та правозастосовні втіленням належним чином поки не сприйнята відновлена ​​ГК РФ конструкція майнового комплексу як особливого, найбільшою мірою відповідає потребам стрімко обезличивающего підприємницького обороту об'єкта. Дослідження майнового комплексу, як правило, обмежуються так званим майновим комплексом унітарного підприємства, «спливаючим» в момент приватизації і надалі «розчиняються» у майні набувача. ¹¹⁰ Поширення на майновий комплекс режиму нерухомості (ст. 132 ЦК РФ), по-перше, стосується в основному майна колишніх державних підприємств і, отже, не охоплює все різноманіття ряду об'єктів, обумовлених необхідністю «сплетіння» речових та зобов'язальних відносин, і, по-друге, не відноситься до інших схожих об'єктів, віднесених законом або договором до майнових комплексів.


109. Степанов С.А. Майнові комплекси в російському цивільному праві. М.: НОРМА, 2002.
110. Лапач В.А. Майнові комплекси підприємств як об'єкти прав: поняття та проблеми / / Юридичний вісник Ростовської державної економічної академії. 1999. N 3
Чи не криється у відомій несочетаемости двох «почав» (речового і зобов'язального) цивільного права явна приреченість передбачених чинним законодавством майнових комплексів, суть яких і полягає в такому єднанні, на неможливість повноцінного існування в обороті як об'єкта майнового інтересу? Чи не є наведена в ст. 132 ЦК РФ конструкція підприємства лише юридичним закріпленням розгорнувся й незворотного процесу приватизації з використанням дещо поспішно сконструйованої підзаконними актами схемою роздержавлення? Видається, що так, оскільки при уважному розгляді запропонованого ДК РФ юридичної побудови майнового комплексу як об'єкта прав і традиційно сформованого наукового бачення цього складного, комплексного інституту виявляється упущена ГК РФ можливість створення іншої юридичної конструкції майнового комплексу, потреба в якому наполегливо проявляє сучасний економічний оборот, юридичної конструкції, розрахованої на універсальне застосування та не носить виражений часовий та почасти публічний (в силу особливостей початкового власника - держави) характер.
Якщо речові права передують прав зобов'язальним, то чи не є у певних випадках особливим чином сконструйовані зобов'язальні права (наприклад, права вимоги) свого роду фікцією речі, що дозволяє з використанням моделі безтілесної речі будувати правову схему «право на право», усуваючи тим самим несумісність речових і зобов'язальних почав у цивільному праві? Це відзначалося і Р. Сават: «У міру того як в юридичній техніці почали з'являтися абстрактні майна, первісний зміст« право власності »був у дійсності розширено. Цим словом хочуть продовжувати позначати сукупність найбільш повну та найбільш абсолютну всіх прав, які можна мати щодо новопосталих безтілесних майн ... Ми змушені говорити про право власності для того, щоб вказати на повноту прав ». ¹¹¹ Не можна не визнати, отже, логічне завершення розглянутої ланцюга:« Коли права вимоги розглядаються як об'єкти права (res incorporales), стає можливим застосування до цих прав, вважаючи їх за речі, режиму речового права ». ¹¹²
Відоме з римського права правило «проходження права за річчю» в сучасному російському законодавстві проявилося, на думку М.І. Брагінського, у майновому комплексі і в окремому випадку його прояви - підприємстві: «Підтвердження того, що об'єктом права власності або іншого речового права в ряді випадків може служити зобов'язальне за своєю природою право і тим самим створюється конструкція« право на право », можна знайти в ряді статей нового Цивільного кодексу. Зокрема, такий загальновизнаний об'єкт права власності (речового права) представляє собою майновий комплекс-підприємство, який включає поряд із земельними ділянками, будівлями, спорудами, обладнанням, інвентарем, сировиною, продукцією ті ж «права вимоги, борги, а також права на позначення , індивідуалізують підприємства, його продукцію, роботи і послуги ... та інші виключні права ». ¹¹³


111. Сават Р. Теорія зобов'язань: Юридичний і економічний нарис. М.: Прогрес, 1972. С. 91.
112. Скловський К.І. Власність в цивільному праві: Навчально-практичний посібник. М.: Справа, 1999. С. 59.
Право власності як центральний інститут цивільного права поширюється насамперед на речі. Речі і навіть їх сукупність не можуть вичерпати багато разів вживане законодавством поняття «майно». Майно просто і майно, підібране власником для певної мети і об'єднане в комплекс, завжди є поєднання майнових (в тому числі речових) прав і обов'язків. В якості окремого об'єкта права майновий комплекс (не тільки підприємство) виникає з різноманітних передбачених законом підстав - договору, законодавчого акту і т.д., а також із суті самого об'єкта, природа якого не мислиться без поєднання речового і зобов'язального прав (наприклад, комплекси у вигляді майна фермерського господарства, спадкової маси та ін.)
Майновий комплекс як об'єкт права унікальний не тільки змішуванням речових та зобов'язальних елементів, які його складають, глибинними суперечностями все більш і більш позначається і більшої тенденції переходу від державної власності і державного регулювання економічного обороту до приватного капіталу і вільним, цивілізованих ринкових відносин, а й зосередженням у своєї сутності всіх основних проблемних інститутів сучасної цивілістики.
«Перехідні», ще не до кінця відточені сутність і характеристика майнового комплексу, наведені Кодексом, саме своєю незавершеністю і недосконалістю виразу юридичної конструкції до певної міри відсунули цей об'єкт від активної участі в обороті, обмежили його застосування лише приватизаційними угодами, а в подальшому і зовсім звели до більш простої, матеріально вигідною формі державною реєстрацією прав на нерухоме майно. Разом з тим у майновому комплексі, в особливостях його правового побудови висловилися деякі дуже значимі, концептуальні «больові точки» сучасної цивілістичної науки і правозастосовчої практики.


113. Брагінський М.І. До питання про співвідношення речових та зобов'язальних правовідносин / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова. М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1998. С. 125.
Ось тільки деякі з них:
а) максимально тісне, взаємопроникають поєднання речових і зобов'язальних почав в конструкції майнового комплексу (якесь «сплетіння», «симбіоз», ведучий, можливо, до вичлененню особливих, що не відносяться традиційно до речових або зобов'язальним, відносин), причому таке поєднання - основна ознака , головна риса майнового комплексу, оскільки єднання тільки речей або тільки майнових прав не відноситься до досліджуваного об'єкта;
б) можливе «розповсюдження» конструкції майнового комплексу за рамки цивільно-правових відносин (як правило, в трудові відносини, а в деяких випадках - в адміністративне, податкове і т.д. право);
в) здійснюються власником угоди з майновим комплексом в силу початкової значущості та реального його участі в підприємницькому обороті часто в більшій чи меншій мірі зачіпають інтереси невизначеного кола третіх осіб, що, отже, веде до якоїсь публічної «забарвленням» правової регламентації суспільних відносин, пов'язаних з цим об'єктом прав. «Соціальне тягар», наприклад, підприємства, на яку протягом тривалого часу (як суб'єкта радянського цивільного та адміністративного права) крім участі у підприємницькій сфері покладалися соціальні функції - забезпечення житлом, медичне та культурне обслуговування тощо Наявні традиційні правові засоби регулювання економічного виробництва не охоплюють соціальний фактор, безумовно входить в сутність цього майнового комплексу. Для збереження суспільної, публічної цінності включається в оборот об'єкта необхідні особливі, індивідуальні, вивірені законодавчі та судові механізми.
Глибоке і всебічне дослідження навчань європейських філософів, економістів і цивілістів XIX - XX століть про сутність і склад торгових підприємств як майнових комплексів - об'єктів цивільного права - не відноситься прямо до розглядається в цій роботі проблематики. Разом з тим не можна не процитувати лише один вислів французьких юристів Шампо і Пеллюссо, що відноситься до 1970 року: «Чим було підприємство для торгового права в 1807 році? Нічим. Чим воно стає? Всім ». ¹¹⁴ Яскрава цитата, тим не менш її можна поширити не тільки на підприємства, але і на всі інші майнові комплекси. Значний внесок у розвиток цивилистических уявлень про майнові комплекси "взагалі", безвідносно підприємства, внесений Кулагін М.І. Вчений зазначав, що дана категорія «розглядається як об'єкт права власності комерсанта, але об'єкт, який має всередині майна комерсанта певної відособленістю». М.І. Кулагін також відзначав наступні області відокремлення підприємства від іншого майна комерсанта: а) власна звітність підприємства; б) можливість реєстрації кожного підприємства під власною фірмою, в) можливість виступу підприємства як об'єкт різних угод.


114. Кулагін М.І. Вибрані праці. М.: Статут, 1997. С. 31.
Поняття «майновий комплекс» використовується законодавцем для визначення не тільки підприємства як об'єкта прав. Ця конструкція використовується цивільним законодавством і для позначення інших окремих, пов'язаних між собою груп речей та майнових відносин. Допускається, таким чином, поділ понять «підприємство» і «майновий комплекс»: «При іпотеці підприємства або іншого майнового комплексу в цілому право застави поширюється на всі входить до його складу майно, рухоме і нерухоме, включаючи права вимоги та виключні права, у тому числі придбані в період іпотеки, якщо інше не передбачено законом або договором »(ст. 340 ГК РФ);« об'єктами довірчого управління можуть бути підприємства та інші майнові комплекси »(ст. 1013 ЦК РФ). Наведені текстові фрагменти увазі існування іншого (іншої) майнового комплексу, яка не є підприємством, хоча і з аналогічним «набором» майна.
Поняття майнового комплексу не тільки багатозначно, а й у зв'язку з новим своїм змістом, далеко виходять і часто не збігається з підприємством, висловлює глибинні філософсько-правові тенденції, які намітилися в цивільному праві. Ці тенденції представляються як «потужна« віддача »в економічному і соціальному житті речової суті права власності - тієї вирішальної її особливості (у вигляді закріплених, починаючи з Кодексу Наполеона, персоналістичної природи власності як« приватної »і властивості абсолютності прав), яка через механізм «своєї влади і свого інтересу» (А. В. Венедиктов) дозволила в умовах несформованого громадянського суспільства саме речей як об'єктів права власності стати основою головного стимулу до інтенсивної праці, імпульсом до власних інвестицій, вкладенням доходів у модернізацію виробництва, фактором відповідальності за своє хазяйське справа ». ¹¹⁵ До того ж одночасний і, здавалося б, полярно протилежний процес« свого роду відходу правовідносин у сфері власності від їх первородної речової суті », руху права власності (при збереженні правового якості абсолютності, стимулу нарощування абсолютного володіння матеріальними цінностями« в область управління, в інформаційну сферу »).
Неможливо на початковій стадії дослідження майнового комплексу розглядати його абсолютно абстрактно і безвідносно одного з найбільш яскравих його проявів - «комерційного підприємства».


115. Алексєєв С.С. Цивільне право в сучасну епоху. Єкатеринбург, 1999. С. 18.
Аналізуючи класичні уявлення правознавців про сутність майнового комплексу як об'єкта цивільно-правових угод, не можна не відзначити, що вченими в якості основної складової цього об'єкта виділялися зовсім різні елементи. Так, Камінка А.І. пише: «У той час як одні схиляються до теорії торгового підприємства як юридичної особи, інші вбачають у ньому цільове майно, треті взагалі заперечують будь-яке значення за цим розрізненням приватного майна купця і його торговельного підприємства, надаючи йому лише технічно-бухгалтерський характер» . ¹¹⁶ Халфіна Р.О. вказувала на інший акцент у розумінні підприємства: «Французьке законодавство (це закріплювалося в основному у французькому Торговому кодексі) докладно регулює права, пов'язані з торговим знаком, торговою маркою, правом на зазначення походження товарів. Офіційна назва «клієнтели» означає певне коло постійних клієнтів даного підприємства, що виражається у грошовій оцінці. Закон докладно регулює можливість передачі за договором всіх цих прав, відповідальність за їх порушення і т.п. Сукупність зазначених прав (у колишніх перекладах вони називалися «торгові підприємства») представляє певну майнову цінність, що є об'єктом права власності ». ¹¹⁷ З робіт Р. Сават випливає, що« підприємство як таке не є юридичною особою. Відповідно до норм права майно підприємства належить або фізичній особі - власнику капіталу даного підприємства, або юридичній особі - компанії, яка створила підприємство. Власник може авансувати своє підприємство або вилучати його доходи або цінності, використовуючи їх для своїх інших підприємств. Але всі ці операції не мають юридичного значення, оскільки власник не може бути боржником або кредитором у відношенні самого себе. Однак у бухгалтерському обліку кожного з цих підприємств ці операції знайдуть своє відображення ». ¹¹⁸ Під торговельним підприємством розуміється« сукупність особистих і майнових засобів, з'єднаних для досягнення відомої торговельно-господарської мети за певним планом ^»119 - таке вихідне наукове визначення підприємства як об'єкта російськими цивілістами дорадянського періоду.
Особливість і унікальність будь-якого майнового комплексу зумовлюються змістом підприємства, характером і взаємозв'язком елементів. Л.М. Виноградова, розглядаючи сутність майнового комплексу, прийшла до висновку, що головне питання, пов'язаний з його поняттям, полягає «у визначенні необхідного і достатнього вмісту майнового комплексу для того, щоб його можна було назвати підприємством, з одного боку, і, з іншого боку, щоб в господарському обороті він міг представляти тільки як підприємство (або його частина) і ніяк інакше ». ¹²⁰


1116. Камінка А.І. Нариси торгового права. СПб.: Право, 1911. С. 105.
117. Халфіна Р.О. Вступна стаття / / Сават Р. Теорія зобов'язань: Юридичний і економічний нарис. М.: Прогрес, 1972. С. 14.
118. Сават Р. Теорія зобов'язань: Юридичний і економічний нарис. С. 42.
119. Шершеневич Г.Ф. Підручник торговельного права. С. 70.
По суті майнового комплексу виділяється сім особливостей юридичної конструкції цього об'єкта цивільних прав: 1) наявність основного підприємницької ланки (як матеріального, так і нематеріального становить комплексу), 2) «збалансованість» прав і обов'язків, необхідних для збереження підприємством як мінімум колишнього місця в економічному обороті; 3) гранична деталізація всього майна, що входить до складу підприємства; 4) виняткова формалізація угод з майновим комплексом; 5) максимальні заходи щодо забезпечення прав третіх осіб, зокрема кредиторів; 6) виключення із загальних правил про наслідки недійсності угод та про зміну або про розірвання договору купівлі-продажу майнових комплексів; 7) обтяження (сорому, обмеження) речових прав.
Сучасні дослідники не тільки активно поділяють можливість участі майнового комплексу у вигляді підприємства у комерційному обороті, але і ратують за поширення цієї конструкції на інші, не пов'язані з підприємством об'єкти цивільних прав. ¹²¹ «Адже сенс категорії майнового комплексу в кінцевому рахунку полягає у введенні в цивільний оборот нового, досить складного виду об'єктів цивільних прав. У результаті майновий комплекс підприємства як ціле або його частина набуває властивість оборотоздатності, стає предметом різноманітних угод: купівлі-продажу, оренди, довірчого управління, застави та ін Поза цивільного обороту цінність цього комплексного об'єкта втрачається. Багато інститутів зобов'язального права «сконструйовані» у розрахунку на угоди, предметом яких є майновий комплекс саме підприємства, але з інших юридичних осіб (купівля-продаж, оренда, довірче управління, заставу та ін.) Звичайно, в абсолютній більшості випадків найбільш органічним предметом таких угод є підприємство. Однак немає жодних даних до того, щоб не визнавати існування майнових комплексів інших (крім підприємств) юридичних осіб і тим самим штучно стримувати участь їх в обороті », ¹²² - підкреслює В.А. Лапач.